Steeds minder betaalbare woningen voor lage en middeninkomens in de metropoolregio Amsterdam

Regionaal: In 2023 bestond voor het eerst ruim de helft van de woningvoorraad in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) uit dure huur- en koopwoningen. Dit betekent dat steeds minder woningen betaalbaar zijn voor lage en middeninkomens.

De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen en ook het aandeel dure huurwoningen van particuliere verhuurders is toegenomen. Het aandeel sociale woningen dat eigendom is van corporaties blijft stabiel. Daarom hebben de trends van de afgelopen jaren zich voortgezet op de ARM-vastgoedmarkt. Dit blijkt uit het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA).

In 2023 werd het onderzoek voor de vierde keer uitgevoerd. Bijna 47.000 inwoners van 29 gemeenten in de RMA vulden vorig jaar een onderzoek in over hun woonsituatie, woonlasten en verhuiswens. Het onderzoek analyseert ook verplaatsingsbewegingen in de ARM. Onderaan deze pagina vindt u het volledige rapport, samen met alle factsheets op stadsniveau en een link naar het dashboard met alle onderliggende cijfers.

De prijzen blijven stijgen

Een niet onverwachte maar duidelijke conclusie uit het WiMRA-onderzoek uit 2023 is dat het aanbod van betaalbare woningen nog verder onder druk is komen te staan. De huizenprijzen zijn de afgelopen twee jaar blijven stijgen, en een steeds kleiner deel van het aanbod van huur- en koopwoningen is betaalbaar voor huishoudens met lage en middeninkomens. In alle MRA-deelregio’s zijn koopwoningen met een WOZ-waarde van minder dan € 188.000 vrijwel verdwenen (in 2021 nog 3%). Het dure winkelsegment is zelfs aanzienlijk gegroeid. In 2023 zal 28% van alle woningen een koopwoning zijn met een WOZ-waarde vanaf € 438.000 (17% in 2021). Huishoudens hebben een inkomen van minimaal 88.000 euro nodig om voor dit bedrag een hypotheek te kunnen krijgen. Dit betekent dat alleen huishoudens met een hoog inkomen en/of vermogen uit een vorige woning of andere bezittingen zo’n woning kunnen kopen.

Het betaalbare aanbod schiet tekort

Lage inkomens vertegenwoordigen 40% van de huishoudens in de MRA, maar slechts 36% van de woningvoorraad is voor hen betaalbaar. Ook de betaalbare woningvoorraad voor middeninkomens (18%) is ontoereikend in vergelijking met het aantal huishoudens: de woningvoorraad voor de middenklasse is teruggebracht van 19% naar slechts 10% (7% middenhuur en 3% betaalbare koop). . Als we niet naar de aandelen kijken, maar naar het aanbod, zien we een nog schevere balans. Bijna 1 op de 3 nieuwverhuishuishoudens komt in het dure huursegment terecht, terwijl de vraag naar dit segment zeer klein is (4%). Wij zien dat veel mensen snel vooruit willen.

‘Het onderzoek van WiMRA geeft ons een goed beeld van hoe de vastgoedmarkt in MRA zich de afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Zowel in de hele regio als in elk van de deelregio’s en gemeenten”, zegt Floor Roduner, wethouder van Haarlem en voorzitter van het overleg aan de portefeuillehouders Bouw en Wonen van de MRA. ‘Helaas moeten we na dit WiMRA-onderzoek concluderen dat de het woningaanbod duurder is en dat we een groot deel van de mensen met lage of middeninkomens in onze regio geen plek kunnen bieden. Heel goed nieuws voor onze woningzoekenden: de Woningwet is zojuist goedgekeurd van veel bestaande woningen. Ook zullen we hard blijven werken aan het bouwen van voldoende betaalbare woningen in de hele regio, zoals we onderling en met de overheid hebben afgesproken.’

Vrije sector verhuur

Dit is de eerste meting waarbij recente verhuizers vaker in de vrije sector terechtkomen dan in de koopwoningen. Van alle huishoudens die de afgelopen 2,5 jaar zijn verhuisd, is 34% verhuisd naar een vrije sector vrije huurwoning en 31% naar een koopwoning. Van de nieuwbouwwoningen in de MRA uit 2022 zijn bijna 4 op de 10 vrije huurwoningen en vrije sector huurwoningen.

In 2023 bedroeg de gemiddelde huurprijs in de vrije sector 1.420 euro per maand, recentelijk zelfs 1.534 euro. Hoewel ruim de helft van de huurders in de vrije huursector een hoger inkomen heeft, groeit de groep huishoudens in dit segment met een laag of lager gemiddeld inkomen naar € 55.044. Vergeleken met hun inkomen leven ze relatief duur. Met de nieuwe betaalbare huurwet zullen de prijzen van huurwoningen in de particuliere sector naar verwachting dalen en zal de voorraad en het aanbod van huurwoningen in het middensegment toenemen.

Meer hoge inkomens, stijging uit het buitenland

De vooruitzichten zijn rooskleuriger voor mensen met hoge inkomens in de MRA. Er is zelfs sprake van een theoretisch overschot; het aandeel huishoudens met een hoog inkomen is kleiner dan het aandeel dure huur- en koopwoningen dat bij dat inkomen past. Dit resultaat is verrassend, omdat er meer hoge inkomens zijn bijgekomen, vooral in de hoogste inkomenscategorie. 42% heeft inmiddels een hoog inkomen (€ 66.053) en 30% verdient meer dan € 88.000.

Deze groei is deels te danken aan de verbetering van de inkomenssituatie van mensen die al in het ARM wonen en deels aan een stijging van de hoge inkomens uit het buitenland. De instroom uit het buitenland is na de coronapandemie toegenomen en komt vaak voort uit hogere inkomens. Niet alleen Amsterdam kende deze bezoekersaantallen (+29%), maar ook andere deelregio’s, zoals Amstelland-Meerlanden (+52%), Gooi- en Vechtstreek (61%), Zaanstreek-Waterland (+60%) en Almere-Lelystad (+53%). In Zuid-Kennemerland en IJmond, waar de totale buitenlandse instroom na Amsterdam en Amstelland-Meerlanden het hoogst is, bleef de groei met 32% relatief beperkt. Daarom wordt de ARM als geheel steeds aantrekkelijker om te wonen en te werken, ook voor geschoolde immigranten met hoge inkomens.

De meeste verhuizen dichtbij, meer vertrekken naar de rest van Nederland

In totaal is het aantal verhuizingen de afgelopen twee jaar toegenomen. Bijna een kwart van alle huishoudens is de afgelopen twee jaar naar of binnen de MRA verhuisd. Hoewel de buitenlandse instroom is toegenomen en de aankomsten uit de rest van Nederland ook zijn toegenomen, vindt het overgrote deel van de verhuizingen nog steeds dichtbij huis plaats. Ongeveer de helft van de huishoudens (47%) verhuist binnen de eigen gemeente. Hoewel er verschillen zijn in de MRA. In Edam-Volendam is dit maar liefst 57%, in Diemen 16%.

Daarnaast zijn ook de MRA-vertrekken naar andere delen van Nederland weer toegenomen. Vooral gezinnen ruilen de MRA vaak in voor een woonruimte elders in Nederland en dit overschot aan vertrekken is toegenomen (van 4.300 naar 5.100).

Wel of niet verhuizen?

Ruim een ​​kwart (27%) van de ondervraagde huishoudens geeft aan de komende twee jaar zeker te willen verhuizen. Deze verhouding is hetzelfde als in het vorige WiMRA-rapport. Een derde zoekt een appartement, 29% zoekt een eengezinswoning en 37% zoekt beide woningtypes. Er is weinig vraag naar woningen kleiner dan 40m2. Het zijn vooral jongeren die willen verhuizen, de ouderen zijn veel meer gesetteld. Van de huishoudens onder de 35 jaar zonder kinderen wil de helft (49%) zeker verhuizen en 35% wil misschien verhuizen. Van de huishoudens van 55 jaar of ouder wil slechts 17% zeker verhuizen en 26% misschien.

De gemeenten en provincies van het RMA, maar ook de rijksoverheid, richten zich op de mobiliteit van ouderen die niet meer in adequate huisvesting wonen. In de praktijk blijkt het aantal reizende ouderen beperkt te zijn. Ruim de helft (53%) van de senioren acht de huidige woning geschikt voor ouderen in, en 32% na enkele aanpassingen. Een klein deel (7%) van de ouderen geeft aan in een te groot huis te wonen.

‘Dataschat’

‘Het tweejaarlijkse WiMRA-onderzoek levert een schat aan data op over hoe mensen leven, of ze zich willen verplaatsen en hoe ze hun leefomgeving ervaren. Iedereen kan hiervan profiteren, ook MRA-bedrijven”, zegt Anne-Jo Visser, directeur van het MRA Business Platform. ‘We zien dat de vraag naar sociale woningen toeneemt. Het is van groot belang dat we minimaal 30% van de sociale woningen bouwen. op nieuwe locaties om het tekort op te vangen. In de particuliere sector heeft bijna een kwart van de huishoudens een laag inkomen. De Affordable Rental Act zal naar verwachting betaalbare huurwoningen toevoegen en dat is goed nieuws voor de bewoners.