Duitsland reguleert de huur slimmer dan Nederland

De nieuwe huurwet middensegment van minister Hugo de Jonge zorgt voor veel discussie. Biedt dit huurders een betere bescherming tegen exorbitante huurprijzen? Of zal dit investeerders met huurwoningen afschrikken, waardoor het aanbod van huurwoningen afneemt en de huurprijzen stijgen?

Woningverhuurplatform Pararius rapporteerde vorige week een stijging van de huurprijzen in de vrije sector van bijna 9 procent in het eerste kwartaal van dit jaar. Volgens Pararius komt dit onder meer doordat beleggers woningen uit het huursegment naar de koopmarkt verhuizen, waardoor het huuraanbod in de vrije sector krimpt.

In de nieuwsbrief van deze week zet financieel intermediair Van Bruggen Adviesgroep een aantal problemen op een rij waar beleggers tegenaan lopen bij het huren van woningen.

• Verhoogde overdrachtsbelasting bij aankoop huurwoning: In 2021 betaalden beleggers nog 2 procent overdrachtsbelasting bij de aankoop van huurwoningen. Maar dat cijfer is sinds 1 januari 2023 sterk gestegen naar 10,4 procent. Dat zet de rente onder druk.
• Een hogere hypotheekrente maakt het duurder om een ​​huurwoning te financieren met een hypotheek: Volgens Van Bruggen is de gemiddelde 10-jaars vaste rente voor huurhypotheken gestegen van 2,34 procent in januari 2022 naar 5,23 procent in april 2024. Hierdoor stijgen ook de kosten van een huurwoning voor beleggers, als zij deze financieren met leningen. .
• Hogere belasting in box 3 voor huurwoningen: Als een woning wordt verhuurd, valt de waarde ervan in box 3 van de Inkomstenbelasting. De WOZ-waarde wordt gecorrigeerd voor het feit dat het een huurwoning betreft. Door een belastingwijziging is de zogenoemde leegwaarde-index echter aanzienlijk gestegen, waardoor een groter deel van de huurwaarde wordt belast.
• Nieuw huurrecht voor het middensegment: Op 1 juli 2024 treedt de nieuwe Wet Betaalbare Huur in werking. Deze reguleert een groter deel van de huurmarkt voor huurprijzen tot meer dan 1.100 euro per maand. Dit kan de ruimte voor investeerders om de huren te verhogen beperken.

De nieuwe huurwet van minister Hugo de Jonge houdt in dat de zogenoemde liberaliseringsgrens van de huurmarkt gaat van 879,66 kale huren per maand (prijspeil 1 januari 2024) naar 1.123,13 kale huren per maand. Met andere woorden: er komen meer woningen in de sociale huursector.

Woningen boven de liberaliseringsgrens zijn woningen in de particuliere sector waar minder of geen beperkingen gelden voor huur of huurverhogingen. Woningen onder de liberaliseringsgrens zijn sociale huurwoningen waarvoor een maximale huurverhoging geldt.

Bij sociale huur kan de huurverhoging alleen worden toegepast als de kale huur een bepaalde grens niet overschrijdt. Op basis van een puntensysteem, het zogenaamde woningwaarderingssysteem, wordt de huurprijs voor woningen in dit segment bepaald.

Huurregulering in Duitsland werkt met regionale referentieprijzen

In een afgelopen weekend gepubliceerd artikel betogen professor Peter Boelhouwer en onderzoeker Marietta Haffner van de TU Delft dat de manier waarop Duitsland de huurprijzen reguleert wellicht een beter alternatief biedt dat tegemoetkomt aan de zorgen van huurders, maar tegelijkertijd meer investeringszekerheid biedt voor investeerders.

Duitsland werkt niet met een absolute prijsvork voor huurregulering, die in Nederland dus reikt tot ruim 1.100 euro per maand. In plaats daarvan werkt Duitsland met een sterk regionaal georiënteerd systeem, waarbij de daadwerkelijke gemiddelde ontwikkeling van de huurprijzen voor huurwoningen van vergelijkbare kwaliteit wordt gevolgd.

Op basis hiervan wordt een index gemaakt, de zogenaamde Mietspiegel. Dit is dus een referentietype verhuur. Voor nieuwe huurcontracten wordt een maximale stijging van de huurprijs gehanteerd ten opzichte van de huurontwikkeling van vergelijkbare woningen in een regionaal segment. Dat maximum zal zijn Mietpreisbremse genaamd. Bij spanningen op de regionale vastgoedmarkt wordt de maximale afwijking voor nieuwe verhuringen vastgesteld op 10 procent van de referentiehuur.

“Het dempende effect op de evolutie van de initiële huurprijzen is gebaseerd op een systeem gebaseerd op het Duitse Mietspiegel in combinatie met de Mietpreisbremse draagt ​​bij aan het verbeteren van de betaalbaarheid van initiële huurprijzen in die delen van de particuliere huursector die worden gekenmerkt door schaarste. Deze toekomstige initiële huren zullen met deze instrumenten op een lager niveau worden vastgesteld dan wanneer ze zouden worden bepaald in het volledig vrije spel van vraag en aanbod”, schrijven Boelhouwer en Haffner.

De remmende werking van dit systeem op de huurprijzen is dus afhankelijk van de meetperiode waarvoor de referentiehuur wordt bepaald en de hoogte van de maximale opslag die op de huur wordt toegepast. Mietpreisbremse Bij nieuwe huurcontracten is het toegestaan.

Gezamenlijk leidt dit volgens Boelhouwer en Haffner echter tot een situatie waarin het voor beleggers aantrekkelijk blijft om in huurwoningen te investeren. Ook zou dit systeem de verhouding tussen vraag en aanbod op de huurwoningmarkt beter kunnen aanpassen.

Bovendien is het Duitse systeem gedetailleerder omdat de referentie-inkomens veel meer regionaal worden bepaald. “In regio’s waar er geen tekort is op de particuliere huurwoningmarkt of waar het tekort in de loop van de tijd afneemt, zullen de aanvangshuren de toeslag van de huurwoningen dekken. Mietpreisbremse over hem Mietspiegel krijg niet. In dergelijke situaties worden de instrumenten automatisch uitgeschakeld”, zeggen de onderzoekers.

Volgens Boelhouwer en Haffer kan de overheid nog ingrijpen als de combinatie van de referentiehuur en de Mietpreisbremse Dit resulteert in relatief hoge aanvangshuren voor huishoudens met een laag inkomen. De overheid kan dan voor specifieke regio’s aan de slag gaan met een subsidie ​​die de aanvangshuurprijzen voor nieuwe huurders verlaagt.

LEES OOK: 1 op de 3 verhuurders wil graag een kamer huren, maar is bang voor strenge huurregels