In Enschede zijn er vorig jaar 0 woningen bijgekomen (en eigenlijk hadden het er 1000 moeten zijn)

Drie jaar geleden werd het nieuwe huisvestingsbeleid van Enschede aangekondigd. Om hun eigen wens om door te groeien naar 170.000 inwoners waar te maken, hebben zij vanaf dat moment circa 6.500 extra woningen nodig, oftewel gemiddeld 650 per jaar. Maar het gemeentebestuur is nog een stapje verder gegaan, rekening houdend met de landelijke ambities op het gebied van huisvesting: 9.300 woningen, dat zijn er zo’n 930 per jaar.

Nul extra woningen

In de eerste jaren nadat deze ambitie werd uitgesproken, was het niet eenvoudig in Enschede. Terwijl er in 2022 netto 800 woningen bijkwamen, waren dat er vorig jaar 0. Dat betekent niet dat er niet gebouwd is. Integendeel: in 2023 zullen er 316 nieuwbouwwoningen opgeleverd zijn en zullen er nog eens 188 woningen bijkomen (bijvoorbeeld door kamerisering). Maar ook 469 woningen werden gesloopt (zoals in Oost-Boswinkel) en nog eens 35 vrijstaande woningen kwamen te vervallen.

Om de ambitie waar te maken hadden er vorig jaar ruim duizend woningen bij moeten komen. Maar goed, Keulen en Aken zijn ook niet op één dag gebouwd. Grote projecten kosten gewoon veel tijd. Naast de sloop in Boswinkel zullen er vanaf dit jaar ook (meer) nieuwe woningen op hetzelfde terrein worden gebouwd. En zolang er voldoende bouwplannen zijn, kan de vertraging worden ingehaald.

De bouwvergunning als glazen bol

En dat is waar de schoen strakker wordt. In de eerste plaats op de korte termijn. Aan de hand van de verleende bouwvergunningen kan een glimp van de toekomst worden opgevangen. Laten we zeggen dat de bouw van een woning ongeveer twaalf maanden duurt vanaf het moment dat de vergunning is verleend. Je kunt dus grofweg zeggen dat voor alle verleende toestemmingen een jaar later ergens een foto verschijnt van de gelukkige eigenaar of huurder met de sleutels van de nieuwe woning.

Volgens het CBS zijn er in 2022 in totaal 508 vergunningen voor nieuwbouwwoningen afgegeven in Enschede. Dit komt vrijwel overeen met de eerder genoemde 504 woningen die een jaar later werden opgeleverd. Daarom kan deze inschatting ook voor dit jaar gemaakt worden. In 2023 zijn in Enschede 801 woningbouwvergunningen afgegeven. Gezien het feit dat ook in Diekman en Twekkelerveld tientallen woningen worden gesloopt, lijkt de bouwambitie van de gemeente in 2024 niet haalbaar.

Harde en zachte plannen

Zelfs geen man overboord. Als er voldoende bouwplannen klaar zijn, wordt de koers de komende jaren verbeterd. Om dit te bepalen wordt onderscheid gemaakt tussen twee begrippen: harde plannen en zachte plannen. Bij stevige projecten kan de bouw op elk moment beginnen. Het omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) is onherroepelijk. De bestuursrechter kan de werken niet meer stopzetten, dus moeten we wachten op de bouwvergunning.

Volgens het gemeentebestuur is het van belang dat een derde van de woningbouwambitie zich altijd in de beginfase bevindt. In het geval van Enschede gaat het om 3.100 woningen. Maar de praktijk leert dat er ‘slechts’ concrete plannen zijn voor 2.800 woningen. Denk hierbij aan Boswinkel-Oost, Het Diekman, Ledeboerterrein, Pakhuiskwartier en een woontoren aan het Stationsplein.

In deze gevallen lijkt het erop dat er niets mis kan gaan, al is dat nooit een garantie voor succes. Zo was ontwikkelaar Dura Vermeer tot voor kort nog naarstig op zoek naar een investeerder om de bouw van luxe huurappartementen op de Ledeboersite (TEX-bouwplan) te versnellen. Alles was een succes, de bouw zal in het najaar beginnen.

Veel onzekerheden

Bij flexibele plannen bestaan ​​er (vroege) ideeën over het bouwen van woningen op een specifieke plek, maar moet er nog veel gebeuren voordat de schop de grond in kan. En dat kan jaren duren. In deze gevallen is het omgevingsplan, waarin de mogelijkheden zijn vastgelegd, nog niet gereed. Vergis je niet: als de gemeenteraad een bouwproject goedkeurt, als bezwaarmakers juridische stappen ondernemen, kan het tot twee jaar duren voordat het plan groen licht krijgt of wordt afgewezen.

Omdat er veel risico’s op de loer liggen, streeft Enschede ernaar om 8.000 woningen in zachte plannen beschikbaar te hebben. Maar momenteel bedraagt ​​dat aantal circa 4.600 woningen. Het is niet genoeg, ondanks de onzekerheden. Zo hoopt de gemeente in het Eschmarkerveld 800 woningen te bouwen, maar de vraag blijft of dit plan ‘stikstofproof’ gemaakt kan worden.

In totaal staan ​​er nog 1.000 woningen op de lijst uit het eerder mislukte ontwikkelingsplan Kop Boulevard, maar een nieuwe visie ontbreekt nog. In Horstman Park zouden 550 huizen gebouwd kunnen worden, maar eerst zou er een varkensboer uitgekocht moeten worden. Aan de Daalweg/JP Coenstraat zijn 40 woningen gepland, maar eerst zullen de Prinseschool en De Kiem een ​​nieuwe locatie moeten vinden. Een dergelijk schoolgebouw wordt nog onderzocht, samen met de Willem Wilminkschool.

Opvallend is verder dat Pijpenstraat 15, het huidige hoofdkantoor van de Centrale Bibliotheek, op de lijst met zachte plannen voorkomt. De bibliotheek zou verhuizen naar het Wilminkplein, maar dat gebeurde niet. Als de bibliotheek op de huidige locatie blijft, kan de gemeente in de geplande 35 woningen voorzien. De conclusie van het bestuur in de jaarrekening van Enschede is dan ook helder: ‘We hebben meer plannen nodig om onze ambitie waar te maken.’