Capaciteit onder druk: ‘Woningplanning loopt hopeloos achter’

Onvoldoende gemeentelijke capaciteit is een van de belangrijkste oorzaken van de ‘hopeloze vertraging’ in de woningbouwplanning in Nederland. Dat zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar vastgoedmarkt aan de TU Delft. “Voor een gemiddeld plan zijn bijna achttien onderzoeken nodig en dat is te traag.”

De bouwproductie zal dit jaar met ruim 3 procent afnemen, voorspelt het Bouw Economisch Instituut. Het doel van demissionair minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge om in 2030 900.000 nieuwe woningen te bouwen, lijkt steeds meer uit het zicht te verdwijnen, zegt Boelhouwer. ‘De planning loopt hopeloos achter op schema. Dit heeft te maken met financiering, te hoge eisen, bouwen op plekken waar minder vraag is en de stikstofproblematiek. En vooral de gemeentelijke capaciteit voor de bouwvergunningen die opgemaakt moeten worden.’

Er komen steeds meer klachten uit de markt dat alles te traag gaat, zegt Boelhouwer. En het vervelende is dat er nu ook de aansluiting op het elektriciteitsnet en de waterleiding is. “Het is een Gordiaanse knoop en die is niet zo eenvoudig op te lossen.” Daarom kan het na de eerste plannen en locatie al snel tien jaar duren voordat er een huis gebouwd wordt, zegt Arno Visser, voorzitter van Bouwend Nederland. “En het bouwen van dat huis duurt maar anderhalf jaar.”

Als het zelfs in Almere zo lang duurt…

Visser was zelf enkele jaren wethouder in Almere, tot 2012. Een aantal bouwplannen uit die tijd zijn nog niet gerealiseerd. Een beeld dat door het hele land zichtbaar is. “Je hebt mensen nodig die bestemmingsplannen maken, die moeten goedgekeurd worden door de gemeenteraad, je moet vergunningen afgeven, dan maken mensen bezwaar en moet je het nog een keer doen.” En dan is Almere nog een gemeente waar belangrijke bouwwerkzaamheden plaatsvinden. ‘Daarom gebruik ik het als voorbeeld: als het zelfs daar zo lang duurt…’

Lees ook | Bouwbedrijf Heijmans valt op door de focus op stadswoningen

Volgens Visser is het nog schrijnender dat gemeenten vooral blijven kiezen voor bouwen op lastige locaties, bij voorkeur in de binnenstad. Dat is moeilijker, duurder en leidt tot meer protesten. ‘En qua energievoorziening is het zeker niet makkelijker. Dus als je dit probleem hebt, laat dan niet de langzaamste het tempo bepalen.’

Podcast | Studio Den Haag | Minister Hugo de Jonge wil de controle over de vastgoedmarkt terugkrijgen

Sowieso kunnen de procedures veel minder complex zijn, zegt Visser. Zo moeten alle bestemmingsplannen nu elke paar jaar worden herzien, ook al is dat duidelijk niet nodig. ‘Je kunt zeggen: zet daar een moratorium op en werk alleen aan die bestemmingsplannen die echt herzien moeten worden omdat ze met woningbouw te maken hebben. En daar met een team aan werken.’

Officiele capaciteit

Demissionair minister De Jonge wil een einde maken aan de eindeloze vergunnings- en bezwaarprocedures. Dat kan zeker helpen, zegt Boelhouwer: De Raad van State (RvS) hanteert soms wachttermijnen van twee jaar. De Jonge wil daar de ambtelijke capaciteit flink vergroten en de gemeente wil ook prioriteit geven aan de woningbouw. ‘Dit moet een oplossing bieden. Er is een grote vertraging, dat is waar.’

Lees ook | ‘Het is schandalig dat ze onder 70.000 huizen in Rotterdam olie winnen’

De Wet Versterking Volkshuisvestingsbeheer (Wvrv) van De Jonge zal geen verschil maken, zegt Boelhouwer. Het is goed dat er eindelijk een plan is en een minister die de verantwoordelijkheid voor de productie op zich neemt. “Maar nu is het tijd om die plannen uit te voeren; dat is de volgende stap.” Daarnaast bevat de bestuurswet aspecten waar Boelhouwer twijfels over heeft, zoals de enorme nadruk op betaalbaar bouwen. “En hij zegt dat flow de problemen niet zal oplossen, maar ik denk van wel.”

Betaalbare woningen zijn vanuit operationeel oogpunt zeer complex te realiseren, zegt Boelhouwer. En door de bouw van eenouderwoningen kunnen tussen de vier en vijf woningen uit de bestaande voorraad worden bevrijd. Er zit ook behoorlijk wat koopkracht in die categorie. ‘Er zijn veel mensen die simpelweg een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten. lege nesten met veel bezittingen en beginnend met gezinsuitbreiding.’ Visser ziet vooral regels en voorschriften in de Wvrv. “En dat is iets anders dan regisseren.”