‘De combinatie van plannen maakt het onmogelijk om in woningen te investeren’

In navolging van Duitsland zou Nederland meer aandacht moeten besteden aan de mogelijkheid om de gemiddelde huurprijzen beter aan te passen aan de marktontwikkelingen. Dat stelt Peter Boelhouwer, hoogleraar vastgoedmarkt aan de TU Delft, op basis van eigen onderzoek. ‘Het idee is dat beleggers op deze manier actiever blijven. Maar voor de huursector is er een uiterst nadelig belastingstelsel ontstaan.’

In tegenstelling tot wat de Betaalbare Huurwet van de aftredend minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge beoogt, kan het systeem ook geënt worden op het Duitse systeem Mietspiegel — marktontwikkeling per regio — in combinatie met Mietpreisbremse — de maximale verhoging. ‘Het voordeel is dat de evolutie van de markt tot op zekere hoogte gevolgd kan worden. Door de ‘Bremse’ iets hoger of lager te verhogen of te verlagen blijft hij aantrekkelijker voor beleggers. Als je een huis wilt huren in Amsterdam, is dat veel duurder, dus heb je ook een hogere huur nodig.’

Lees ook | Grootste tekort aan middenhuurwoningen, ‘aanbod is snel uitgeput’

Deze week hoopt De Jonge de meerderheid van de Tweede Kamer zover te krijgen dat hij zijn plan steunt om duizenden huurwoningen te reguleren. Deze week buigt de Tweede Kamer zich over het wetsvoorstel van demissionair minister Hugo de Jonge over de regulering van duizenden huurwoningen. Weinig plannen van dit – inmiddels vertrekkende – kabinet hebben zoveel kritiek opgeleverd, maar De Jonge blijft standvastig. De manier waarop de huurprijzen in Duitsland worden beïnvloed, lijkt veel beter te werken.

Bruto initiële prestatie

Boelhouwer analyseerde in het onderzoek ook het ‘aanvangsbrutorendement’, dat in de grote steden iets lager ligt dan elders. ‘Als het aanvangsrendement te laag is, maar de huren dreigen te hoog te worden, dan kan een subsidie, de zogenaamde objectsubsidie, worden ingevoerd. Dit hebben wij in het verleden ook gehad in de vorm van premium huurplannen. Nu dat hele verband weg is, lopen beleggers het risico hun woning niet te kunnen verkopen, mede door de stijgende rente.’

Lees ook | Naast het aanpakken van de energiecrisis kan er ook een oplossing voor de vastgoedcrisis worden bereikt

Volgens de schattingen van De Jonge zullen met de nieuwe regels de huurprijzen van 300.000 woningen uiteindelijk dalen, soms met honderden euro’s per maand. De bovengrens van de gemiddelde huurprijs komt in het woningwaarderingssysteem op 186 punten, wat nu neerkomt op ongeveer 1.100 euro per maand. Volgens Boelhouwer kost het introduceren van een nieuw systeem tijd, maar is het wel hard nodig. ‘Het is makkelijker om het huidige puntensysteem te gebruiken. Maar die punten komen nog uit de tijd dat er een relatie was met de kostprijs van de huur.’

Vermogenswinstbelasting

Volgens Boelhouwer is het nu al duidelijk dat beleggers hun panden verkopen. Particuliere verhuurders geven steeds meer makelaars de opdracht om te gaan verkopen zodra er een woning beschikbaar komt. En je hoort al de eerste tekenen van nood van huurders die na een verkoop op straat staan. ‘Nu moet ik zeggen dat dit niet alleen aan deze regeling ligt: ​​ook de bouwkosten en rente zijn enorm gestegen. En volgend jaar mag u de betaalde rente niet meer aftrekken van uw inkomsten bij de vermogenswinstbelasting.’