Het consumentenvertrouwen in woningen is in de tweede helft van 2023 opnieuw gestegen

Het vertrouwen in de koopwoningmarkt onder particuliere consumenten is de afgelopen maanden duidelijk toegenomen. Huishoudens lijken minder sceptisch te zijn over de evolutie van de koopvastgoedmarkt. Het aantal consumenten met een negatief oordeel is vrijwel in evenwicht met het aantal positieve huishoudens. Vooral de stijgende koopwoningprijzen en de stabiliserende hypotheekrente dragen bij aan dit groeiende vertrouwen. Het gebrek aan woningen te koop en de grote concurrentie blijven een probleem.

Dat blijkt uit de vierenveertigste Vastgoedmarktmonitor over het vierde kwartaal van 2023, gepresenteerd op dinsdag 13 februari door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft.

De prijsstijgingen op de koopwoningmarkt zetten door

Door de stabiliteit van de hypotheekrente en een forse stijging van het huishoudinkomen is de maximale leencapaciteit van huishoudens in de eerste helft van 2023 gemiddeld flink toegenomen. Deze toename van de leencapaciteit, in combinatie met het ernstige tekort aan eigen vermogen, bewoonde woningen op de woningmarkt, was de aanjager van de koopprijsstijging in de laatste drie kwartalen van 2023. De gemiddelde verkoopprijs (gepresenteerd door de NVM) stijgt in het vierde kwartaal van 2023 voor de derde keer op rij ten opzichte van het kwartaal ervoor (+3,1%). Ook de prijsindex voor bestaande koopwoningen (PBK gepresenteerd door het CBS en het Kadaster) laat in het vierde kwartaal van 2023 een stijging zien (+1,7%) ten opzichte van het kwartaal ervoor.
Maar in nominale prijzen en zeker in reële termen is de gemiddelde verkoopprijs in het vierde kwartaal van 2023 nog steeds lager (respectievelijk -3,8% en -9,5%) dan het prijsniveau in het tweede kwartaal van 2022.

Bestaande koopwoningmarktdynamiek iets hoger dan in 2022

Het groeiende vertrouwen in de koopwoningmarkt en de toegenomen leencapaciteit zorgen voor een grotere vraag naar koopwoningen. Dit komt deels tot uiting in de dynamiek van de koopvastgoedmarkt. Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 36.400 woningen) zal in het vierde kwartaal van 2023 hoger zijn dan in het voorgaande kwartaal (+9,2%) en hetzelfde kwartaal van 2022 (+11,8%). De 50.500 door het Eigendomsregister geregistreerde verrichtingen vertegenwoordigen een stijging van 7,5% ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Jaarlijks overtreft het aantal verkopen in 2023 (132.200 koopwoningen) opnieuw iets het resultaat over 2022 (130.300 koopwoningen). Dit lijkt de afnemende dynamiek op de koopwoningmarkt van de afgelopen twee jaar enigszins te keren.

De hypotheekmarkt lijkt zeer stabiel

In de laatste drie kwartalen van 2023 zal de hypotheekmarkt zich stabiliseren. Zowel het aantal hypotheekaanvragen (92.800) als het aantal verstrekte hypotheken (73.600), beide geregistreerd door HDN, blijven in het vierde kwartaal op een vergelijkbaar niveau als dat van de voorgaande kwartalen. Op jaarbasis zullen zowel de hypotheekaanvragen (368.400) als de verstrekte hypotheken (282.200) in 2023 veel lager blijven dan het jaar ervoor (respectievelijk -29% en -36%). Dit komt vooral door de grote daling van het aantal herfinancieringen van bestaande hypotheken ten opzichte van 2021 en 2022.

Woonconsumenten verwachten nieuwbouwwoningen

De productie van koop- en huurwoningen blijft een groot probleem; vooral gezien de enorme vraag naar woningen en de verminderde dynamiek van de bestaande voorraad koopwoningen. Deze productie staat al drie jaar onder grote druk en de vooruitzichten zijn nog steeds niet rooskleurig. Het aantal ‘harde’ woningbouwplannen (waarvoor alle juridische en politieke procedures zijn afgerond) is het afgelopen half jaar zelfs afgenomen en het aantal verleende bouwvergunningen voor koop- en huurwoningen is in het derde kwartaal opnieuw fors gedaald Het kleine aantal nieuwbouwwoningen dat door de eigenaren wordt aangeboden (3.400) en verkochte nieuwbouwwoningen (4.400) in het derde kwartaal van 2023 zal daarom naar verwachting op korte termijn niet herstellen.

De ontwikkeling van kapitaalbelangen zal in 2024 een sleutelrol spelen

Gezien de verwachte daling van de hypotheekrente in de tweede helft van 2024, de beperkte stijging van het huishoudinkomen in 2024, de beheersing van de inflatie en de aanhoudende vraagdruk op de vastgoedmarkt, een nieuwe stijging in de tweede helft van 2024. de mogelijke evolutie van de aankoopprijs. Veel hangt echter af van de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en de daarmee samenhangende hypotheekrente. De verwachting is dat de ECB de rente op deposito’s gedurende heel 2024 zal verlagen, waardoor ook de kapitaalrente naar beneden kan worden bijgesteld. Dit zou een positief effect kunnen hebben op het sneller afronden van de planning van nieuwbouwplannen en tevens zou de hypotheekrente dalen. Dit zou een impuls kunnen geven aan zowel het aanbod als de vraag naar koopwoningen.
Mocht de gemiddelde hypotheekrente komend jaar onverwacht nog eens met één procent stijgen, dan zou dit in de tweede helft van 2024 kunnen leiden tot een verdere daling van de huizenprijzen.

Meer informatie

Het kwartaalrapport over het vierde kwartaal van 2023 kunt u hier downloaden. Meer nieuws, publicaties en informatie vindt u op de website van de Woningmarktmonitor. Het dashboard met alle onderliggende datareeksen is tevens te benaderen via de link naar het dashboard.

Hij Monitor de koopvastgoedmarkt is het resultaat van een samenwerking tussen BKR, Centraal Bureau voor de Statistiek, De Hypotheekshop, Hypotheken Data Netwerk, Locatus, Nationale Hypotheek Garantie, Nederlandse Vereniging van Makelaars, Stichting Incentivefonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten, Vereniging Eigen Huis en WoningbouwersNl. het Expertisecentrum Woningwaardering van de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft.

Hij RTL Z Huisindex Het is gebaseerd op de Kwartaalmonitor Woningkoopmarkt, opgesteld door het Expertisecentrum Woningwaarde, en combineert bestaande statistieken over de woningmarkt en de hypotheekmarkt.
Deze geaggregeerde indicator toont in één oogopslag de stemming op de vastgoedmarkt. Op deze manier proberen de TU Delft en RTL Z duidelijkheid te bieden aan consumenten en deskundigen, die nu maandelijks met een groot aantal deelcijfers te maken krijgen.