Reinier Walta, Vastned: ‘We zijn klaar met verkopen…’

CEO Reinier Walta sprak in een eerder interview onder meer over de ‘cross-border legal reverse fusion’ met Vastned Belgium. Onderdeel van de strategische heroriëntatie was de verkoop van circa 10% van de portefeuille, inclusief het winkelobject Rokin Plaza in Amsterdam. Afgelopen voorjaar verkocht de particuliere belegger dat pand voor € 100 miljoen aan TTY Management.

De verhuizing van het hoofdkantoor naar Antwerpen staat gepland voor begin volgend jaar. CEO Reinier Walta zal na tien jaar bij Vastned terugtreden, waarvan zeven jaar als CFO. “We zijn klaar voor groei en nieuw management zal die nieuwe fase leiden.” Op bedrijvencomplex Pharos in Hoofddorp werken collega’s van handel, financiën en management verder aan de Nederlandse portefeuille.

België is budgettair stabieler

Voor particuliere beleggers als Vastned was de verlichting van de coronapandemie van korte duur. Na de Russische invasie van Oekraïne schoten de energie- en voedselprijzen omhoog, en de daaropvolgende stijging van de rentetarieven was bijzonder pijnlijk. Destijds was Vastned voor circa 45% met schulden gefinancierd, met een relatief groot aantal kortlopende leningen, waarvoor kostbare herfinanciering nodig was. Daarbij komt nog de mogelijkheid dat vanaf volgend jaar de belastingvrije status van de FBI niet meer geldt voor de Nederlandse portefeuille. “Er moest iets gebeuren”, zegt Walta. Het eerste besluit was om de Loan-to-Value-ratio terug te brengen tot maximaal 40%, wat nu is bereikt met een omzet van circa € 130 miljoen. De fusie met ‘België’ moet een kostenbesparing van enkele miljoenen euro’s per jaar opleveren.

Traditioneel heeft dochteronderneming Vastned Belgium een ​​eigen notering in Brussel. De afgelopen jaren heeft Walta tweemaal tevergeefs geprobeerd de resterende aandelen te kopen. Er is nu besloten om de Antwerpse vestiging leidend te maken, terwijl de Nederlandse NV bezig is met sluiten. Het voordeel is dat de sector beter vertegenwoordigd is op de Beurs van Brussel, met zestien beursgenoteerde vastgoedbedrijven. “Het leeft daar meer”, zegt Walta. Bovendien verliep de herfinanciering van Belgische leningen vorig jaar beter dan verwacht en is het belastingstelsel stabieler. ‘Het GVV-systeem, dat hetzelfde werkt als de FBI-status, werkt goed. Voor ons is dat een groot voordeel, al moeten we uiteraard in Nederland belasting betalen over onze Nederlandse eigendommen.’

comeback-verhaal

Nederlands winkelvastgoed blijft de portefeuille domineren (nu circa 38%), maar het aandeel is door recente verkopen enigszins afgenomen. Belastingvraagstukken maken ons land minder interessant voor investeerders, zegt Walta, al wil hij niet te ver op de zaken vooruitlopen. De toekomstige strategie hangt af van zijn opvolger, Sven Bosman, momenteel CEO van Vastned Belgium. Maar bij nieuwe aankopen zal waarschijnlijk rekening worden gehouden met het ‘rendementverhaal’ en dan zullen de Nederlandse vastgoedbeleggingen er minder interessant uit gaan zien, aldus de CEO. Naast de FBI wordt er ook verwezen naar de verdere verlaging van de renteaftrek (het winstliquidatieplan) die gepland staat voor vastgoedbeleggers en de ongunstige regelgeving rond huurwoningen. Met 250 woningen én bedrijven is dit ook voor Vastned relevant. ‘Vooral onze woningen in Utrecht en Amsterdam zijn een belangrijk onderdeel van onze portefeuille geworden. We willen elke vierkante meter die we hebben benutten, maar met het gemiddelde huursysteem is de berekening een stuk lastiger geworden.’

Scherpere focus

Zijn ze puur opportunistisch of zit er strategisch denken achter? Beide, zegt Walta. ‘Het gaat niet alleen om wat je wilt verkopen, maar ook om wat je kunt verkopen. Zo hebben wij onlangs een pand aan de PC Hooftstraat verkocht omdat wij dit voor een goede prijs konden bemachtigen. Op zo’n locatie is de winstgevendheid erg laag en als de financieringskosten stijgen, neem je een risico. Maar in Frankrijk en Spanje hebben we niets verkocht, omdat daar de markt bijna lam ligt.’

Tegelijkertijd bood het verkoopplan de mogelijkheid om de focus van de portefeuille verder aan te scherpen. Zo verkocht Vastned bedrijfspanden in enkele kleinere Nederlandse gemeenten, zoals Apeldoorn, Haaksbergen, Harderwijk, Goor en Brunssum. Walta: ‘Dat was een wat gefragmenteerd bezit. Ook staan ​​de huurprijzen meer onder druk dan in de grote steden en is er behoorlijk wat onderhoud nodig. Tegelijkertijd is de liquiditeit op die lokale markt nog vrij hoog, waardoor we alle panden ruim boven de boekwaarde hebben kunnen verkopen.’ Het ophalen van €100 miljoen was Rokin Plaza, met huurders Uniqlo en Pull & Bear, de belangrijkste operatie. “Een goede prijs”, zegt Walta. ‘Bovendien was dit een heel groot object in onze totale portefeuille van circa € 1,4 miljard, met slechts enkele huurders. De deal zorgde ook voor een beter risicoprofiel.”

Historische stadscentra

In het verleden was de winkelportefeuille van Vastned breed gediversifieerd, maar zo’n tien jaar geleden (Walta was net overgenomen als CFO) besloot het fonds zich voortaan te richten op historische stadscentra. Om dit te doen, schrapte het winkelcentra ter waarde van ongeveer 300 miljoen euro. ‘Onze gebouwen in de binnenstad waren al ons sterke punt en presteerden ook het beste. Daarnaast waren belangrijke Europese spelers als Unibail-Rodamco al actief in winkelcentra. Wij onderscheiden ons door onze focus op retail.’

Walta gelooft in de fysieke winkelstraat, maar dan in combinatie met e-commerce. ‘Stadscentra functioneren nog steeds goed en toerisme is ontzettend belangrijk. Maar het meest succesvol zijn de winkelketens die fysiek en online integreren. Ik denk dat Apple een goed voorbeeld is, maar ook de sieradenketen MyJewellery. Bij de selectie van huurders besteden wij daar aandacht aan.’ Het lijkt zijn vruchten af ​​te werpen. In de eerste helft van het jaar is de bezettingsgraad van de objecten in de portefeuille van Vastned gestegen naar 98,6% en de incassograad (geïnde huur) naar 99%.

De CEO zelf heeft warmere gevoelens tegenover historische winkelstraten dan tegenover grote winkelcentra, zoals blijkt uit de jaren dat hij voor het staatsfonds Adia in Abu Dhabi werkte. Hij houdt vooral van het observeren van de dynamiek in stadscentra: wat werkt en wat niet?

Zijn er ook ketens die worden weggelaten? “Sommige winkels passen niet zo goed bij ons huidige portfolio”, zegt Walta. “Acht jaar geleden hadden we nog veertien takken van de familie Blokker, nu nog maar één.”

Fatbike als huurtoken

Walta weet nog niet wat ze na Vastned gaat doen. De komende tijd zal hij zich richten op het voltooien van de fusie – “de duivel zit in de details” – zodat het fonds klaar is voor verdere groei onder Belgisch management.

De fatbike van Doppio die in de lobby van het huidige hoofdkantoor staat, blijft in ieder geval in Hoofddorp. De inmiddels failliete producent, die een pand van Vastned aan de Ferdinand Bolstraat in Amsterdam huurde, gebruikte het enige tijd geleden om de laatste verschuldigde huur te betalen.