Advies aan de Hoge Raad in het voordeel van de eigenaren

Verhuurders en huurders wachten op een uitspraak van de Hoge Raad die ertoe kan leiden dat miljarden euro’s aan huur moeten worden teruggegeven aan huurders. Vrijdag oordeelde de procureur-generaal in het voordeel van de eigenaren. Over het algemeen wordt het advies van de PG gevolgd.

Vastgoedeigenaren vrezen al maanden voor de uitspraak van het Hooggerechtshof, dat overweegt de huurprijzen in de particuliere sector te verhogen. Dit is het deel van de huurmarkt waarin geen maximale huur geldt, zoals bij gereguleerde huur (sociale huur en gemiddelde huur vanaf 1 juli 2024).

Op 1 januari 2024 ging een woning met een aanvangshuurprijs van 879,66 euro over naar de vrije sector, maar sinds 1 juli is deze door een nieuwe wet verhoogd naar 1.157,95 euro.

De Hoge Raad beoordeelt diverse uitspraken van kantonrechters die een einde hebben gemaakt aan de manier waarop veel vastgoedbeleggers sinds medio 2023 hun huurprijzen verhogen. Bij honderdduizenden huurcontracten in de vrije sector is de huurprijsstijging gebaseerd op de inflatie (CBS consumentenprijsindex (CPI)), plus een opslag van 1, 3 of 5 procent.

Een huurprijs die door inflatie met 2 procent stijgt, kan dus resulteren in een totale huurverhoging van 3, 5 of 7 procent.

De rechters omschrijven de keuzevrijheid om een ​​toeslag toe te passen als willekeurig en daarmee in strijd met de Europese normen voor consumentenbescherming. Ze besloten dat de hele huurprijswijzigingsclausule onaanvaardbaar was, wat zou betekenen dat alle huurverhogingen teruggedraaid zouden moeten worden.

Kantonrechters noemden de huurverhoging onredelijk omdat de toeslag een optie is en omdat in de huurovereenkomst niet staat waarom de toeslag geldt. Maar op grond hiervan kan de opslag niet als oneerlijk worden omschreven, aldus plaatsvervangend procureur-generaal Wissink.

Er wordt een maximale toeslag van 3 procent geaccepteerd.

Belangrijker is om te weten wanneer en hoe vaak de huurprijs kan stijgen en wat het maximale opslagpercentage is. Dat blijkt duidelijk uit de zaken die de Hoge Raad behandelt. Volgens Wissink zijn er redelijke gronden voor een toeslag, maar kan een hoge toeslag onredelijk zijn.

De procureur-generaal acht een opslag van maximaal 3 procent acceptabel, rekening houdend met de jaarlijks door de minister vastgestelde opslagpercentages voor huurverhogingen in de sociale sector. In 2023 stegen de huren in de sociale sector met maximaal 3,1 procent voor de lagere middeninkomens. Voor hogere inkomens werd een huurverhoging van 50 of 100 euro toegepast.

De Hoge Raad hoeft het advies van de PG niet over te nemen, maar doet dat doorgaans wel. In dat geval kunnen eigenaren opgelucht ademhalen. Volgens vastgoedadviseur CBRE bestond het risico de afgelopen vijftien jaar 6,4 miljard euro aan huurgelden te verliezen die moesten worden terugbetaald.

Zoals gezegd heeft de uitspraak van de Hoge Raad betrekking op de particuliere sector. Voordat de Wet betaalbare huren op 1 juli 2024 in werking trad, bestond deze uit ruim 600.000 woningen, waarvan ongeveer 126.000 eigendom waren van woningcorporaties.

De overige 474.000 woningen zijn van particuliere eigenaren en vooral van institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, verzekeraars, banken en beleggingsfondsen. De uitspraak van de Hoge Raad geldt niet voor particuliere verhuurders die niet op professionele of commerciële basis huren, omdat dit buiten de reikwijdte van de Europese Richtlijn Oneerlijke Contractvoorwaarden valt.

Het is nog niet duidelijk wanneer de Hoge Raad uitspraak zal doen.

LEES OOK: Ruim 500 huurders van particuliere woningen stappen naar de rechter om ‘willekeurige’ huurverhogingen door CBRE en Nationale-Nederlanden te voorkomen