Onstabiele vastgoedmarkt door ongunstige (fiscale) overheidsmaatregelen

In het laatste kwartaal kwamen er ongeveer 33 procent minder huurwoningen beschikbaar dan een jaar eerder. Huizen in dit segment zijn steeds meer bestemd voor de koopwoningmarkt, wat volgens Pararius-directeur Jasper de Groot sinds begin vorig jaar zeker 8.000 keer is gebeurd.

“En deze cijfers zijn uitsluitend gebaseerd op het aanbod van koopwoningen op Pararius; in werkelijkheid ligt dit cijfer waarschijnlijk drie keer zo hoog”, stelt hij in het kwartaalrapport van het platform.

Voormalig minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge presenteerde vorige maand, met steun van de Eerste en Tweede Kamer, een wet om huren in het middensegment betaalbaarder te maken, wat zich vertaalde in lagere rendementen voor eigenaren. Eerder verkochten zij al hun eigendommen vanwege minder gunstige belastingregels. De nieuwe minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer, die geen voorstander is van de wet van haar voorganger, heeft gezegd dat ze wil afwachten of het effect van de krappere huurmarkt tijdelijk is voordat er wijzigingen worden doorgevoerd.

“Hoewel overheidsmaatregelen tot doel hebben de vastgoedmarkt te stabiliseren, zien we in de particuliere sector het tegenovergestelde effect. Dit beperkt de keuzevrijheid van huurders aanzienlijk. Bovendien krijgen deze huurders, als ze overwegen om de koopmarkt te betreden, te maken met hoge instapprijzen.” zegt De Groot over de eveneens krappe inkoopmarkt, waar ook de prijzen op recordniveau liggen.

In Rotterdam en Den Haag stegen de huren sneller dan in de top vijf steden, met zo’n 8 procent. Amsterdam blijft met € 27,57 per vierkante meter veruit de duurste plek om te huren, maar kent net als Utrecht slechts een beperkte stijging. In Eindhoven daalden de huren, net als onder meer Diemen, Hoorn en Almere.

De steden Limburg, Heerlen, Geleen en Sittard blijven de goedkoopste gemeenten om iets te huren. Zandvoort kende een opvallend sterke stijging van 14 procent en is net als Laren, Amstelveen en Leiden een van de duurste plekken om een ​​huis te huren.

Markt voor woningbezit

Uit nieuwe analyse van ABN Amro blijkt dat verrassend veel huiseigenaren er dit jaar voor kiezen hun woning te verkopen. Dit jaar vinden er 10 procent meer transacties plaats op de inkoopmarkt dan vorig jaar, toen aanvankelijk werd uitgegaan van een minimale groei. Huiseigenaren maken van de gelegenheid gebruik om in beweging te komen nu de prijzen hoger zijn en de hypotheekrente is gedaald. En huiseigenaren verkopen hun woning door minder gunstige overheidsmaatregelen.

“Hoe positiever het verschil is tussen de huidige waarde van de woning en het bedrag waarvoor deze eerder is gekocht, hoe sneller huiseigenaren zullen verhuizen naar hun volgende woning”, zegt ABN Amro over de grotere verhuiswens. In de eerste vijf maanden van dit jaar zijn op een totaal van bijna 78.000 9.000 bestaande woningen meer verkocht dan vorig jaar. Het gemiddelde over de jaren 2018 tot en met 2022, het jaar waarin de vastgoedmarkt daalde, blijft wat hoger.

Ook de verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG-limiet), waardoor kopers een lagere rente kunnen krijgen op duurdere woningen en een vangnet hebben als de huizenprijzen dalen, draagt ​​bij aan het toegenomen aantal transacties. Voor volgend jaar verwacht ABN Amro opnieuw een kleinere stijging van 2,5 procent.

De grote vraag op de nog steeds krappe vastgoedmarkt zal in de nabije toekomst tot snelle prijsstijgingen leiden. ABN Amro verwacht dit jaar een groei van 7,5 procent in plaats van 6 procent en volgend jaar een groei van 5 procent. Eerder dit jaar bereikten de koopwoningprijzen al een nieuw record.

Volgens ABN Amro zou de verlichting afkomstig kunnen zijn van nieuwbouw, waarvoor steeds meer vergunningen worden verleend. “Als deze trend zich doorzet, zou het aantal bouwvergunningen dit jaar een kwart hoger kunnen zijn dan in 2023.”

Tegelijkertijd constateert de bank dat bouwgrond duur blijft en dat het nieuwe kabinet geen plannen heeft om de problemen van het elektriciteitsnet op te lossen. “Dit zou ten koste kunnen gaan van de nieuwbouw van woningen”, zegt Philip Bokeloh, vastgoedmarkteconoom bij ABN Amro.

Fontein: Pararius/ABN-Amro

79