Nieuw leven voor de voormalige V&D Maastricht

De voormalige V&D van de Grote Staat in Maastricht krijgt nieuw leven. Het monumentale pand genaamd Inde Lanscroon, eigendom van CBRE Investment Management (CBRE IM), wordt verbouwd tot winkelruimte en er komen vijftig appartementen bij. Het merendeel van de vierkante meters is verhuurd aan Zara (5.300 m²) en een klein deel (250 m² verdeeld over twee verdiepingen op de hoek Grote Staat en Vijfharingenstraat) aan Starbucks. 138 m² om de hoek in Achter het Vleeshuis is nog beschikbaar voor de verhuur.

rotte tand

Met de start van de bouw ziet investeerder CBRE IM het einde van een lang proces om dit terrein veilig te stellen, dat de Maastrichtse wethouder Hubert Mackus onlangs tijdens het leggen van de eerste steen omschreef als een “slechte tand”. Vijf jaar van nadenken, plannen en overleg gingen voorbij en kopers zagen slechts een donkere façade. Nu moeten kopers gewoon meer dan een jaar wachten. De oplevering wordt verwacht in de tweede helft van volgend jaar. “Zara moet een magneet worden voor de binnenstad, zoals het gebouw dat voorheen dienst deed als pakhuis”, aldus Marianne Wesselo van CBRE IM bij de start van de bouw. “Door de toevoeging van woningen wordt ook de levendigheid van de binnenstad vergroot.” CBRE IM wil geen cijfers geven, maar het investeringsvolume van Inde Lanscroon overschrijdt zeker de 30 miljoen euro.

Sinds Inde Lanscroon vijf jaar geleden uit Hudson Bay vertrok, was de toekomst lange tijd onzeker. Zonde, want volgens Locatus is de Grote Staat de derde drukste winkelstraat van Nederland; alleen Damrak en Hoog Catharijne hebben meer voetgangers. Het vertrek van V&D was in 2017 onvermijdelijk, maar Hudson’s Bay leek hier, zoals op veel plekken in Nederland, een veelbelovende opvolger. In januari 2017 tekende de Canadese retailer voor Grote Staat en een paar maanden later verwierf CBRE IM de voormalige Maxeda-portefeuille van IEF voor € 1,6 miljard, inclusief het gebouw Grote Staat. In 2019 kwam er een einde aan het verhaal van Hudson Bay in Nederland.

Lokale geschiedenis

Inde Lanscroon bevat veel lokale geschiedenis. Hier stond het huis De Lanscroon, dat samen met een ander gebouw, De Liebaert, van 1377 tot 1664 het stadhuis van Maastricht vormde. Iedereen heeft snel het beste idee voor zo’n prominente A-locatie, maar ze moeten het de eerste keer goed doen . De gemeente oordeelde dat het terrein nog steeds geschikt was voor een groot pakhuis. V&D en Hudson’s Bay hebben het niet gered, maar dat lag niet aan de Maastrichtse vestiging. “Traditionele warenhuizen zijn echter niet meer van deze tijd”, zegt Jaco Meuwissen van 3W Real Estate, die als ontwikkelaar met lokale kennis meedeed. ‘Maar daar moesten we de gemeente nog van overtuigen. Verder zit er in de Grote Staat al een Hema aan de overkant en een Bijenkorf om de hoek.’

terug naar het begin

De ‘oude V&D’ was na het Hudson Bay-debacle weer bij af en de detailhandel kampte met het coronavirus. Een vermomde zegen: de verhuurder had tenminste niet te maken met een grote huurder die het moeilijk had en die misschien had aangedrongen om de huur te verlagen. CBRE IM besloot een haalbaarheidsstudie uit te voeren waarbij met een open geest naar het monumentale pand uit 1932 werd gekeken. “Alle opties zijn overwogen”, zegt Bas Buvelot, directeur Asset Development bij CBRE IM. ‘Welke functies zijn mogelijk en welke haalbaar? Zelfs een hotel en kantoor worden nog overwogen, eventueel in combinatie met retail. We kwamen terecht bij wonen en winkels, wat ook past bij een winkelbeleggingsfonds.’ Zelfs deze beslissing was min of meer een tussenfase, omdat het ontwikkelen en integreren van de combinatie van winkels en woningen volgens Buvelot ‘een puzzelspel’ was. CBRE IM werkte samen met ontwikkelaars 3W, FiMek Estate en architectuurstudio Rijnboutt. “Aan de drie winkelvloeren (kelder, begane grond en eerste verdieping) zouden twee woonlagen kunnen worden toegevoegd”, legt Meuwissen van 3W uit. “Een derde verdieping moest iets naar achteren liggen, uit het zicht vanaf de straat.” Om het financieel leefbaar te houden bestaat de helft van de huurwoningen uit middenhuurwoningen en de andere helft uit vrije sectorappartementen. De 30%-regeling was nog niet in werking getreden, dus er komt geen sociale woningbouw. Om de woningen van 45 tot 120 m² binnen de beschikbare ruimte te kunnen huisvesten, is in het complex een verhoogde binnentuin gecreëerd die voor voldoende lichtinval en ruimte zorgt. De tuin ligt op het dak van de Zara-winkel.

Puzzel

De Zara heeft een ‘normale’ maatvoering van 5.300 m². Eind vorig jaar opende het Spaanse moederbedrijf Inditex in Rotterdam een ​​Zara van 9.000 m², de grootste ter wereld. Bij de aankondiging van die winkel maakte Zara bekend dat het het aantal winkels binnen de groep zou verminderen en dat de nieuwe winkels voortaan iets groter van omvang zouden zijn.

Bij het bepalen van het aanbod van het gebouw in het algemeen en de commerciële gebruikers in het bijzonder vielen weer een paar stukjes van de Maastrichtse puzzel op hun plaats. Volgens Meuwissen zou een van de logistieke ‘hoekjes’ weggewerkt kunnen worden, waardoor er ruimte overblijft voor een kleine gebruiker.

De duurzaamheid van het gebouw komt tot uiting in het streven naar Breeam-NL In-Use Excellent certificering. In de praktijk gaat het onder meer om materiaalgebruik, energie-efficiëntie, waterbeheer, afvalreductie, gezondheidsaspecten en een duurzame buitenruimte. Het complex wordt gasloos, krijgt energielabel A++ en beschikt binnenkort over een warmtepompinstallatie aangesloten op eigen zonnepanelen.

Levering

Nu moet dit allemaal nog gebeuren, terwijl het winkelend publiek in de Grote Staat zo min mogelijk hinder ondervindt van betonnen mortelwagens of afvalcontainers. Janssen de Jong Bouw, onderdeel van JaJo, is verantwoordelijk voor de bouw. Daarnaast zijn nog drie andere dochterondernemingen van de groep actief: bouwbedrijf Koninklijke Woudenberg, Van der Vegt de Bleskensgraaf en Prefab Hout Constructies Hardenberg. Het benodigde bouwmaterieel moet in de middag en avond op de werf arriveren. Als dit lukt en Zara in bedrijf komt, moeten de vijftig verhuiswagens en de toekomstige bevoorrading van de winkels ook een succes worden.

De relatief kleine Grote Staat concurreert met zijn 50.000 bezoekers per dag nu al met grote rivalen als het Damrak en Hoog Catharijne. Dat aantal kan alleen maar toenemen met de toevoeging van het complex met Zara, Starbucks en een nieuwe huurder. Dit betekent dat de winkelstraat weer op het niveau van vóór het coronavirus lijkt te zijn en weer drukker is.

Vastgoedadviseur Bienco begeleidde de totstandkoming van de huurovereenkomst met Starbucks. De verhuur van de woningen is in handen van Wooove en de verhuur van de bedrijfspanden is in handen van 3W Real Estate in collegiale samenwerking met Cushman & Wakefield. Cushman & Wakefield adviseerde CBRE IM bij de uitvoering van de huurovereenkomst met Zara.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 7 juni 2024