De nieuwbouwmarkt lijkt het dieptepunt te hebben overschreden,…

De koopwoningproductie blijft een groot zorgpunt, omdat de productie al drie jaar flink onder druk staat. Het lijkt er echter op dat er een bodem is bereikt in de nieuwbouwmarkt. Gedurende 2023 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen licht gestegen. Ook voor huurwoningen en vooral koopwoningen zijn er in het vierde kwartaal van 2023 meer bouwvergunningen afgegeven.

Daarnaast zijn er meer garanties afgegeven voor de oplevering van koopwoningen in het eerste kwartaal van 2024. Over anderhalf jaar herstelt de bouwproductie en dat is hard nodig om aan de vraag naar koopwoningen te voldoen .

Dat blijkt uit de vijfenveertigste Vastgoedmarktmonitor over het eerste kwartaal van 2024, gepresenteerd op vrijdag 17 mei door het Expertisecentrum Woningwaarde, onderdeel van de Faculteit Bouwkunde van de TU Delft.

Aanbod woningen te koop

Het aantal te koop staande woningen in de bestaande woningvoorraad is voor het vierde kwartaal op rij gedaald. De circa 55.000 woningen die in het eerste kwartaal van 2024 te koop stonden, liggen nog ver verwijderd van de circa 120.000 woningen die onder ‘normale marktomstandigheden’ in de bestaande woningvoorraad te koop staan.

Gecombineerd met een lichte groei van het aantal te koop staande nieuwbouwkoopwoningen is er al een aantal kwartalen op rij sprake van een stabiliserend aanbod van koopwoningen van circa 78.000 woningen. En terwijl de (latente) vraag naar koopwoningen in deze periode weer aantrekt door stijgingen van het huishoudinkomen en versoepelde hypotheekvoorwaarden voor duurzame woningen.

Zowel het aantal door de NVM geregistreerde aan- en verkopen (ruim 29.500 woningen) als het aantal van 44.400 geregistreerde transacties door het Eigendomsregister zullen in het eerste kwartaal van 2024 lager zijn dan in het kwartaal ervoor. Dat past echter wel in het normale seizoenspatroon. Vergeleken met het eerste kwartaal van 2023 zijn deze cijfers iets hoger (+3,7% respectievelijk +9,9%).

Verhoogde dynamiek

Dit betekent dat de marktdynamiek voor bestaande koopwoningen licht lijkt toe te nemen, wat niet verrassend is gezien het economisch herstel van de afgelopen kwartalen. Minder verkopen op de nieuwbouwmarkt leiden ook tot minder verplaatsingen van de bestaande woningvoorraad; Dit heeft ongetwijfeld bijgedragen aan de stagnerende verkoop van bestaande koopwoningen.

Omdat nieuwbouw zich steeds meer richt op het bouwen van appartementen en kleinere, goedkopere koopwoningen, worden nieuwbouwwoningen steeds vaker bewoond door starters of door huishoudens in het goedkopere deel van de sector. Ook worden hierdoor de verhuisketens in de woningvoorraad korter dan voorheen.

De krapte op de koopwoningmarkt en op de nieuwbouwmarkt blijft groot. Gecombineerd met een hogere gemiddelde leencapaciteit is dit tekort de drijvende kracht geweest achter de stijging van de koopprijs in de laatste drie kwartalen van 2023 en het eerste van 2024. De gemiddelde verkoopprijs (gepresenteerd door de NVM) zal in het eerste trimester minimaal dalen. kwartaal van 2024 (- 0,1%), maar is 9,1% hoger dan het eerste kwartaal van 2023.

Ook de evolutie van de aankoopprijzen in de nieuwbouwmarkt lijkt zich te herstellen. Na twee kwartalen van prijsdalingen zal de procentuele mutatie op jaarbasis in het vierde kwartaal van 2023 weer positief zijn (+2,8%), blijkt uit cijfers van de Nieuwe Woningmonitor (uitgegeven door WoningbouwersNL).

Meer hypotheken aangevraagd

Gedurende het jaar 2023 is op de hypotheekmarkt een zekere stabilisatie waar te nemen, die niet los gezien kan worden van de stabilisatie op de koopwoningmarkt. Het aantal door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen nam echter plotseling fors toe naar 115.100 offertes in het eerste kwartaal van 2024; een stijging van 22% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en ook een stijging van 26% ten opzichte van een jaar geleden. Dit lijkt vooral het gevolg te zijn van een grote toename van het aantal verhogingen op bestaande hypotheken.

Volgens HDN en De Hypotheekshop worden deze verhogingen vooral gevraagd voor woningrenovaties. Nu het aanbod van koopwoningen zo beperkt is, veranderen eigenaar-bewoners van strategie.

Gedragsverandering

Een adequater nieuwbouwaanbod is het antwoord op het beter laten functioneren van de koopwoningmarkt. Verder zullen de invoering van een wijziging van de vermogensbelasting op particuliere huurwoningen, de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4% en de voorgestelde Wet Affordable Income leiden tot een verandering in het gedrag van beleggers. Zij zijn de laatste tijd minder geneigd om woningen te kopen en bieden juist meer huurwoningen te koop aan.

Gegeven de verwachte daling van de hypotheekrente in de tweede helft van 2024, de beperkte stijging van het huishoudinkomen in 2024, de beheersing van de inflatie en de aanhoudende vraagdruk op de vastgoedmarkt, een nieuwe stijging in de loop van de tweede helft van 2024, 2024. van de evolutie van de denkbare aankoopprijs. Veel hangt echter af van de ontwikkeling van de kapitaalmarktrente en de daarmee samenhangende hypotheekrente.