Laboratoriumbalies winnen ruimte in kantoren

Eigenlijk had Nexus, een life sciences gebouw met kantoren en laboratoria voor uitbreidingen, er al bijna een jaar moeten staan, maar ook dit gebouw, dat op het Leiden Bio Science Park komt te staan, kreeg te maken met ijzer. Wetten op onroerend goed grond. “In maart 2020 hadden we het IFF-gebouw net opgeleverd”, zegt Roy van Lieshout, projectmanager Nexus namens Dura Vermeer. ‘Dat we ook de grond ernaast in eigendom hadden, bleek een paar weken later toeval. Toen brak de coronaviruspandemie uit en zou Nederland – en Leiden in het bijzonder – een belangrijke rol gaan spelen in de vaccinontwikkeling. Maar het herstel van de vastgoedmarkt in 2022, met een sterke stijging van de rente en aanvangsrendementen, hadden we uiteraard niet voorzien.’

weinig keus

Dit maakte potentiële gebruikers en financiers voorzichtiger, zegt Stijn van de Sande, directeur commercieel vastgoed bij Dura Vermeer. ‘Tegelijkertijd heeft de algemene situatie op de vastgoedmarkt niets veranderd aan het feit dat ondernemers in de life en life sciences sector nog steeds niet veel mogelijkheden hebben als ze zich ergens willen vestigen. Er is veel vraag, vooral bij groeiende bedrijven, naar hoogwaardige laboratoria en kantoren van tussen de 2.000 en 3.000 m² met een huisvestingshorizon van circa één tot anderhalf jaar. Onze inschatting is dat dit nog een tijdje zo zal blijven.’

De volledige inzet van Dura Vermeer om op eigen risico te bouwen is niet veranderd. Van Lieshout: ‘In andere segmenten van commercieel vastgoed, zoals winkels en kantoren, wil je als ontwikkelaar er in ieder geval zeker van zijn dat er vooraf een aantal huurders tekent. Bij universiteitsgebouwen gaat het om gebruikers die relatief plotseling arriveren en vaak al binnen een jaar een woning willen. “Wij hebben ons hierop voorbereid door direct met de bouw te beginnen, met het volste vertrouwen dat het gebouw gevuld zal zijn voordat het klaar is.”

Ecosysteem

Volgens Van de Sande is de gebruikersmarkt voor universiteitsgebouwen niet vergelijkbaar met de normale kantorenmarkt. ‘Kantoren ondervinden sinds het coronavirus nog steeds de gevolgen van het thuiswerken. Veel activiteiten bleken niet plaatsgebonden. Vooral bedrijven weten nog steeds niet hoeveel kantoorruimte ze echt nodig hebben en hoe ze hun medewerkers daar weer terug kunnen krijgen.’

Volgens hem vindt er in de campusgebouwen een omgekeerde beweging plaats. ‘Het is duidelijk dat er in de life sciences sector sinds de coronatijd veel meer behoefte is aan dit soort vastgoed, omdat je simpelweg geen laboratorium in je huiskamer kunt bouwen. Daarnaast willen bedrijven in deze sector in een gebouw verblijven dat tevens als incubator fungeert, waar ze gelijkgestemde ondernemers kunnen ontmoeten, nieuwe ideeën kunnen opdoen en onderdeel kunnen worden van een ecosysteem. Binnen dit soort campusgebouwen zien we ook een verschuiving richting minder kantoormeters ten gunste van meer laboratoriumruimte. Vroeger was dit 50/50, maar nu is het steeds vaker 60-70% in het lab en 30% op kantoor. Met Nexus hebben we gekozen voor 60% laboratoriumruimte.’

Parijs proef

Nexus Leiden krijgt een oppervlakte van ruim 12.500 m², verdeeld over vier grote verdiepingen met een parkeerplaats op de begane grond. Daarnaast krijgt het gebouw drie privé buitenterrassen, een centraal atrium met zitjes, vergaderruimtes en meerdere buitenterrassen. De laboratoria zijn ontworpen met MLI- en MLII-classificaties voor het werken met micro-organismen en uitgerust met zeswegventilatie. ‘Dit past bij ons streven om van Nexus een state-of-the-art gebouw te maken dat in alle opzichten duurzaam is. Het energieverbruik bedraagt ​​minder dan 60 kWh per vierkante meter. Daarmee blijven we ruim onder de Paris Proof norm van 70 kWh”, aldus Van Lieshout.

800 woningen

Volgens Van Lieshout geniet het Leiden Science Biopark een goede reputatie bij potentiële huurders in binnen- en buitenland. “Het is een aantrekkelijke plek met een ecosysteem gecreëerd door de universiteit, het LUMC en de twee betrokken gemeenten, waardoor het stevig verankerd is.”

In dit geval doet ook de gemeente Oegstgeest mee in het verhaal, want hoewel de grond eigendom is van de Universiteit Leiden, behoort deze in het kadastraal register tot Oegstgeest. ‘De campus biedt vooral kansen voor Oegstgeest. Er zijn al plannen om 800 woningen aan het gebied toe te voegen, voor verschillende doelgroepen. Deze woningen spelen in op de groeiende groep nationale en internationale kenniswerkers die op de campus werken, maar ook op de vraag naar woningen vanuit de lokale bevolking.’

Volgens Van de Sande staat het Leiden Science Biopark wereldwijd bekend als een plek waar mensen met een theoretische opleiding graag willen werken, maar zijn het doorgaans vooral mbo-studenten met een praktijkopleiding die het werken in laboratoria mogelijk maken. Deze doelgroep is doorgaans minder bereid om te reizen voor werk, dus het is belangrijk om ook voor hen huizen te bouwen in de directe omgeving.’

Drievoudige helix

Volgens Van de Sande vervult de High Tech Campus in Eindhoven deze functie ook als magneet voor hoogopgeleiden. ‘Al is deze campus meer geïnitieerd door het bedrijfsleven en zijn later andere partijen erbij gekomen. Wat Nederland aantrekkelijk maakt voor universiteitscampussen in het algemeen is de ‘triple helix’, een nauwe samenwerking tussen bedrijfsleven, overheid en kennisinstellingen om een ​​sterk ecosysteem te creëren. Daar profiteren we uiteindelijk zelf van, want door te investeren in innovatie en vooruitstrevende sectoren zijn we als land minder gevoelig voor economische schommelingen.’

Momenteel vinden de eerste gesprekken met huurders plaats. Volgens Van Lieshout is er belangstelling voor zowel nieuwkomers als bestaande mensen op het Leiden Bio Science Park. ‘Als onderdeel van een ecosysteem is er veel groei van onderaf. Startups die bijvoorbeeld zijn begonnen bij Biopartner, een flexibele werkomgeving met labs en kantoren inclusief startup- en scale-upfaciliteiten op de campus, willen vaak meer ruimte in de volgende fase van hun bedrijf. Nexus richt zich vooral op extensies. Die markt kun je niet precies inschatten, want kenmerkend voor startups is dat ze vaak heel snel groeien, maar na een snelle groeifase ook snel kunnen verdwijnen.’

Snelgroeiende nichemarkt

Leiden is zeker niet de enige plek in ons land waar Dura Vermeer nieuwe campusgebouwen realiseert. De ontwikkelaar heeft zijn stempel gedrukt op tien campussen, waaronder het hoofdkantoor van Genmab op het Utrecht Science Park en het Unilever Global Food Innovation Center in de Food Valley in Wageningen. Van de Sande: ‘Het is nog steeds een nichemarkt, maar groeit heel snel. Voor ons is het een uitdaging om de laboratoria van de toekomst te ontwikkelen. Hiermee riskeren we onze nek en slagen we er tegelijkertijd in om door strategische samenwerking een gebouw neer te zetten dat volledig voldoet aan de wensen van de markt. Ons bedrijfsmodel als vastgoedontwikkelaar is uiteindelijk verkoop. Dat geldt ook voor Nexus.”

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 19 april 2024