Ondanks klimatologische (financiële) risico’s is het toch prettig wonen aan het water – Gebiedsontwikkeling.nu

Hoe worden de (financiële) risico’s van klimaatverandering verkleind voor ontwikkelaars en investeerders, maar ook voor de bewoners zelf? Het is een vraag die veel onderzoekers en wetenschappers zich de afgelopen jaren al hebben gesteld. Zo ontdekte onderzoeker Linde van der Ven vorig jaar dat het opzetten van een sociale bril (ter bescherming van kwetsbare groepen in echt kwetsbare gebieden) de (wetenschappelijke) sleutel tot succes kan zijn. Volgens Van der Ven moeten makelaars en ontwikkelaars in het gebied verder kijken dan de huidige en vaak beperkte economische situatie. ingelijst van overstromingsrisico’s om “zichzelf, maar ook individuen, te beschermen tegen onvoorziene risico’s en daaropvolgende economische schade.”

Rond dezelfde tijd bepleitte Vylon Ooms van het Verbond van Verzekeraars een verandering van de rol van verzekeraars zelf in het beleidsproces. Preventie wordt steeds belangrijker, naast het ontwikkelen van nieuwe wetgeving en het bedenken van nieuwe instrumenten om deze risico’s te inventariseren. “Klimaatrisico’s maken het onmogelijk om verzekeraars pas op het laatste moment bij het proces te betrekken”, zei Ooms destijds. “In veel laaggelegen gebieden kan er nog veel gedaan worden met preventie. Dit is een belangrijke taak voor verzekeraars om over na te denken. En dat is geen ‘nee’ of ‘ja’ gesprek. “Op het gebied van preventie kan er veel gedaan worden. Verzekeraars hebben deze kennis en nu kunnen wij er iets mee doen in de ontwikkeling van het gebied.”

Overstroming

Een vorm van preventie waarbij verzekeraars een sleutelrol kunnen spelen is het informeren van bewoners en woningzoekenden dat zij in dergelijke risicogebieden actief zijn op de vastgoedmarkt. Maar verandert een betere informatievoorziening – en dus een groter bewustzijn – daadwerkelijk de huizenprijzen? En bij uitbreiding: verandert het koopgedrag van (potentiële) woningeigenaren? Deze vraag staat centraal in het onderzoek van drie wetenschappers van de Universiteit Maastricht. In het onderzoek, uitgevoerd in het kader van het Rood&Blauw programma, gebruikt het trio de gemeente Dordrecht, in het zuiden van Nederland, als case study.

Volgens onderzoekers ligt de gemeente met ongeveer 120.000 inwoners tussen drie grote rivieren, waardoor de stad en haar omgeving kwetsbaar zijn voor overstromingen. Dit geldt zeker voor het deel van de stad dat buiten de dijkring ligt. Het lokale overstromingsrisico was de reden dat de gemeente in 2010 een voorlichtingscampagne startte. Ongeveer 15.000 mensen, woonachtig op ongeveer 3.000 adressen in het risicogebied, kregen informatie brieven over overstromingsrisico’s in de bus. In 2012, twee jaar na de start van de voorlichtingscampagne, kreeg Dordrecht in dit gebied te maken met een kleine overstroming. Door overstromingen waren wegen en parkeerplaatsen tijdelijk onbereikbaar. Er ontstond waterschade in de kelders en de begane grond van sommige woningen.

Informatievertraging

De onderzoekers combineerden verschillende datasets van onder meer het Centraal Bureau voor de Statistiek en de Nederlandse Vereniging van Makelaars om te kijken wat de invloed van zowel de voorlichtingscampagne als de daadwerkelijke overstroming was. Was er enig effect op het gedrag van de bewoners en de huizenprijzen in het gebied? “Het combineren van een informatiecampagne met een echte overstroming biedt een unieke kans om de effecten van gedifferentieerde informatie over overstromingsrisico’s op de vastgoedmarkt te bestuderen”, aldus de onderzoekers.

De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dat persoonlijke ervaring veel meer invloed heeft dan waarschuwing. “Informatie over overstromingsrisico’s leidde aanvankelijk niet tot een statistisch significante daling van de huizenprijzen in Dordrecht, maar na een overstroming in 2012 daalde de prijspremie flink.” Opvallend is dat de prijsdaling alleen werd waargenomen onder lokale kopers die toegang hadden tot informatie die vergelijkbaar was met die van verkopers. Met andere woorden: iedereen die de informatiebrieven van de gemeente had ontvangen, wilde later minder betalen voor de woningen. Externe kopers leken geen rekening te houden met het overstromingsrisico, waarschijnlijk omdat ze een informatietekort hadden. “Daarom zal het eenzijdig verstrekken van informatie aan verkopers alleen tot waardeverstoringen leiden als kopers systematisch over minder informatie beschikken dan verkopers. “Dit pleit voor een nationale en uniforme verstrekking van klimaatrisico-informatie.”

Bij deze conclusie maakt het trio meteen een belangrijke kanttekening. Ondanks de daling van de huizenprijzen blijft het effect op de nettoprijs van een locatie aan het strand positief. Dit betekent dat het wonen in de ‘risicozone’ ondanks het gevaar duurder blijft, bijvoorbeeld vanwege de vergezichten. Volgens de onderzoekers wordt vaak geconcludeerd dat klimaatrisico niet voldoende wordt gewaardeerd in de vastgoedmarkt, maar volgens hen is dit “te simplistisch”. Wonen aan water is gewoon fijn en als goed geïnformeerde consumenten de meerwaarde hiervan groter achten dan de negatieve waarde van het klimaatrisico, dan is dat aan hen.”