Er is geen sprake van een golf van verkopen door de gemiddelde huurwet, de huurprijzen zullen beperkt dalen.

• Leen Kraniotis

  economie redacteur

Grote verhuurders, die samen tienduizenden huurwoningen vertegenwoordigen, zeggen dat hun huurprijzen door de nieuwe wet op de gemiddelde huurprijzen beperkt zullen dalen. Ze hadden vaak al matige huurprijzen, zeggen ze, dus verlagen is meestal niet nodig.

Daarom zijn de meeste eigenaren niet van plan veel te verkopen. Dit zijn woningbeleggers die vaak met geld van pensioenfondsen en verzekeraars investeren in lange termijn huurwoningen.

Sinds 1 juli geldt voor veel huurwoningen in de voormalige vrije sector een maximale huurprijs op basis van een puntensysteem. Bij nieuwe contracten geldt deze huurprijs van maximaal 1.158 euro. Veel particuliere verhuurders willen verkopen zodra een huurder vertrekt, ook wel uitverkoop genoemd. Zij vinden dat de huurinkomsten momenteel te laag zijn. Maar grote investeerders hebben doorgaans een andere mening hierover.

“In het gereguleerde middenhuursegment hebben we zo’n dertig nieuwe huurcontracten getekend”, zegt Vesteda, dat zo’n 28.000 huurwoningen telt. “De ‘oude’ huur lag al onder de nieuwe maximumhuur, dus de huren zijn niet verlaagd.”

“Wij proberen de huurprijzen niet te maximaliseren”, zegt Vesteda. “In ongeveer 5 procent van onze woningen moet de huurprijs voor nieuwe contracten met gemiddeld zo’n 90 euro omlaag, vooral in de grote steden. Daar zal het effect voelbaar zijn.”

Achmea Real Estate (27.000 woningen) stelt dat de wet geen impact heeft op het overgrote deel van de huurwoningen. “In totaal komt de wet neer op 0,4 procent minder huurinkomsten. Bij een huurprijs van 1.000 euro is dat 4 euro.”

Achmea verwacht dat een klein aantal kleinere, minder duurzame woningen in de vier grote steden lagere huurprijzen zullen ontvangen. Het nieuwe puntensysteem geeft negatieve punten aan huizen met een slecht energielabel. Verhuurders kunnen daardoor minder huur vragen. Een goed energielabel levert echt extra punten op.

Bij de internationale vastgoedinvesteerder Greystar (5.000 woningen) voldeed het merendeel van de huurwoningen al aan het puntensysteem. “Voor sommige mensen zou dit teruggebracht moeten worden naar maximaal 100 euro”, zegt COO Reinier Bunnik.

Wel gelooft hij dat nieuwbouwprojecten zich aan de wet zullen houden. “Gemeenten willen vaak 40 procent sociale huur, 40 procent gemiddelde huur en 20 procent vrije huur. Maar die percentages moeten veranderen om rendabel te zijn. Bijvoorbeeld iets minder sociale huur en meer huur.” Of minder gemiddelde huur en meer vrije huur.

Het woningbeleggingsfonds van verzekeraar ASR (5.500 woningen) verwacht een beperkte impact. “Wij voeren al jaren een vrij gematigd huurverhogingsbeleid.” Het BPD Woningfonds (1.400 woningen, wil flink groeien) zegt dat de wet geen negatieve gevolgen heeft voor de huurprijzen.

Bij Bouwinvest (19.000 woningen) zal met een nieuw contract de huur van circa 875 woningen omlaag moeten. “Dit lage cijfer onderstreept ons engagement om redelijke huurprijzen te vragen. We investeren voor de lange termijn, maar soms verkopen we woningbouwprojecten. Maar de Wet Betaalbare Huur is in principe geen reden om te verkopen.”

Vesteda zal ook niet op grote schaal worden verkocht. “Ons uitgangspunt is dat we leegstaande panden weer verhuren, maar uiteraard ook verkopen. Dat cijfer zal naar verwachting hoger uitvallen dan de afgelopen jaren (2022: 157, 2023: 149). Maar het is nog steeds minder dan een klein percentage. van onze portefeuille.”

“Leegstaande woningen worden in principe opnieuw verhuurd”, stelt ook Achmea Vastgoed. “De betaalbare huurwet heeft geen invloed op de relatie tussen opnieuw verhuren en verkopen.” BPD Woningfonds geeft in principe ook geen geld uit. ASR heeft geen concrete verkoopplannen, maar sluit dit ook niet uit.

Greystar gaat niets verkopen. “We doen dit als een langetermijninvestering. Afscheiding is voor ons helemaal geen factor.” Verhuurder Amvest (22.000 woningen) heeft nog geen informatie kunnen geven over mogelijke huurverlagingen, maar zegt: “Ons verkoopbeleid verandert op basis van deze wet niet.”

Eén verhuurder die veel gaat verkopen is Heimstaden (13.000 woningen). “De gemiddelde huurprijs voor een woning in het middensegment is met 77 euro gedaald, van 1.022 naar 945 euro”, zegt Edward Touw uit Heimstaden. “Het lijkt misschien niet veel, maar het gaat om een ​​daling van zo’n 7,5 procent van de huurinkomsten. Verhuurders streven doorgaans naar een winstgevendheid van 4,5 tot 5 procent en met deze daling is dat voor die panden niet meer mogelijk.

Het Zweedse bedrijf is sinds 2018 actief in Nederland. Heimstaden wil 90 procent van de beschikbare woningen verkopen, ongeveer 1.250 woningen per jaar.

De huurmarkt bestaat grofweg uit twee soorten verhuurders: grote investeerders in commerciële woningen en particulieren die huizen huren. In 2023 hadden bedrijven ongeveer 385.000 huurwoningen en particulieren ongeveer 557.000.