Savills: rentebewegingen stimuleren vraag naar leningen…

“Als vroege investeerders de markt betreden, zullen anderen waarschijnlijk volgen, wat veelbelovend is voor de tweede helft van 2024”, schrijven Douglas van Oers en Niek Poppelaars, beiden co-hoofden van Logistics en Industrials bij Savills in the Countries.

Van Oers en Poppelaars voorzien ook een grotere nadruk op ESG in het derde en vierde kwartaal van 2024, waarbij toekomstige wetgeving dit zal afdwingen. “Momenteel moeten kantoren een energielabel C of hoger hebben, maar voor logistieke gebouwen geldt dat nog niet, dat gaat ongetwijfeld veranderen. Dit moet worden aangepakt gezien de hoeveelheid verouderde voorraad op de markt, die aanzienlijke investeringen vergt om de nominale waarde te bereiken.

De Europese industriële en logistieke markt kende in het eerste kwartaal van dit jaar een aanzienlijke stijging van de investeringen tot € 8,2 miljard, het hoogste niveau sinds 2022. Vanuit werkgelegenheidsperspectief bedroeg de opname, ondanks een lichte vertraging aan het begin van het jaar, slechts 2,6 miljard euro. % onder het gemiddelde van vóór de pandemie in het eerste kwartaal, met een huurgroei die nog steeds boven de historische gemiddelden ligt.

Nederland is een zeer liquide markt

Hoewel de hogere financieringskosten voor beleggers de transactieactiviteit in het eerste kwartaal hebben belemmerd, zouden de verwachte renteverlagingen in de toekomst voor meer flexibiliteit moeten zorgen, aldus Van Oers en Poppelaars. ‘Nederland is momenteel een van de meest liquide markten van Europa dankzij de dynamiek van vraag en aanbod, vooral door het grote gebrek aan voorraden. Omdat er vrijwel geen nieuw aanbod in de portefeuille is, biedt de lage leegstand beleggers enige gemoedsrust. Het blijft relatief rustig in het kernsegment van de markt, terwijl kern-plus-aandelen met toegevoegde waarde, kortere huurcontracten en huurgroei potentieel actief zijn.’

Herstel tot op zekere hoogte

Volgens logistieke vastgoedexperts is het onwaarschijnlijk dat de negatieve rente van vóór de pandemie terugkeert. ‘Over het geheel genomen kunnen we een herstel tot op zekere hoogte verwachten. We zullen waarschijnlijk nooit meer een netto-aanvangsrendement van 3% zien voor grote langetermijnhuurproducten, maar 4% is niet uitgesloten. Daarnaast is er nog voldoende kapitaal beschikbaar voor vastgoedbeleggingen. Financiers hebben momenteel een sterke voorkeur voor logistiek boven kantoren, en dat zie je terug in de belangstelling voor het aanbestedingsproces.”

Gebruikersmarkt

Vanuit gebruikersoogpunt was Nederland volgens marktspecialisten een van de weinige landen in Europa waar de vraag in het eerste kwartaal toenam, met een groei van 2,8%. Er is echter veel meer ruimte nodig om aan de bestaande vraag te voldoen, zeggen Van Oers en Poppelaars. ‘Het werkloosheidspercentage ligt momenteel op een nationaal gemiddelde van ongeveer 4%, maar op sommige kritieke punten is het aanbod minimaal of zelfs onbestaande. Hierdoor zijn sommige gebruikers nu in Duitsland en België op zoek naar een geschikte ruimte.’

Volgens hen zullen trends als offshoring en de aanhoudende groei van e-commerce op korte termijn niet vertragen, waardoor een snelle ontwikkeling noodzakelijk is. ‘Plekken als de Rotterdamse haven hebben nog veel ruimte voor groei. Uitdagingen zoals de beschikbaarheid van energie en het politieke beleid zorgen echter voor vertragingen.