Duurdere huizen, rijkere inwoners – Gebiedsontwikkeling.nu

Het is niet de eerste keer dat Vinex-wijken worden onderzocht. Wat maakt uw onderzoeksaanpak onderscheidend?

“Als PBL hebben wij in het verleden ook naar deze gebieden gekeken. Maar toen beschikten we nog niet over de CBS-gegevens die we nu hebben. Deze eerdere onderzoeken hadden onder meer betrekking op beleid, de omvang van de woningbouwopgave en de effecten van mobiliteit. Er is ook veel geschreven over morfologie en ruimtelijke organisatie. Een paar jaar geleden zijn we begonnen met het onderzoeken van Vinex-schakeleffecten; Dat onderzoek is nog niet afgerond, maar we hebben de dataset al kunnen gebruiken om verhuisstromen uit te breiden: wie komt er wonen, wie vertrekt? “We koppelen dit aan gegevens over wat er tussen 2008 en 2020 is toegevoegd.”

Uit hun onderzoek blijkt dat buurten sterk verschillen in de mate waarin in deze periode werd gebouwd. Hoe zit het daarmee?

“Klopt. Er zijn wijken die in 2008 grotendeels klaar waren, terwijl er in andere wijken nog veel ontwikkelingsruimte was. De natuurlijke grenzen hebben daar invloed op gehad, maar ook bijvoorbeeld de ligging naast de infrastructuur.”

“En natuurlijk heeft de crisis invloed gehad; Daarom was de ontwikkeling van bepaalde buurten “in de wacht‘ neerzetten. Als deze oppervlakken later worden teruggewonnen, zou dit kunnen verklaren waarom woningen duurder zijn geworden, bijvoorbeeld door de stijging van de bouwkosten.”

Wat kun je zeggen over de bewonerstevredenheid?

“Als we de levensduur nemen als indicator voor de tevredenheid met huisvesting, is deze hoog. Mensen wonen hier gemiddeld lang. Niets is natuurlijk perfect, ook de openbare ruimte en de infrastructurele verbindingen van de Vinex-wijken niet. Maar over het algemeen vinden mensen het blijkbaar geweldige plekken om te wonen. En daarin schuilt het dilemma voor beleidsmakers: als ze het zo leuk vinden, waarom bouwen ze dan niet op deze manier door? En dan komt de kern van het onderzoek: de positie van de Vinexwijken in de omliggende regio van de stad. Want wat er in de Vinexwijken gebeurt, staat niet op zichzelf. “Dit heeft gevolgen voor andere buurten en dus voor de hele stadsregio.”

Het doel was destijds om gemengde buurten te creëren, als afspiegeling van de samenleving. Dat werkte?

“Het idee was om de middenklasse in de stad te houden. Over het algemeen zijn dit gezinshuishoudens die er de voorkeur aan geven een woning te kopen. Door de middenklasse in het stadsgebied te houden, zou een ongebreidelde suburbanisatie worden vermeden. Het idee was om het draagvlak voor stedelijke voorzieningen te versterken en de verkeersstromen van en naar stedelijke centra te beperken. Hoewel er ook sociale woningen en gebouwen met meerdere verdiepingen werden gebouwd, verschoof de nadruk al snel naar koop-eengezinswoningen.”

“Met de nadruk op grotere, duurdere woningen in de afgelopen vijftien jaar lijkt er steeds minder aandacht te zijn geweest voor gemengde buurten en een gemengde stad. De vraag is dus: was dat een bewuste politieke keuze? Dat durf ik niet te zeggen, het kan per stad verschillen, afhankelijk van het gemeentebestuur. We weten niet of hier überhaupt over is nagedacht. Het lijkt erop dat de oorspronkelijke verhoudingen verlaten zijn en dat is niet langer het ware doel. “Er lijkt een verschuiving te hebben plaatsgevonden van meer gemeentelijke regie en grotere betrokkenheid van woningcorporaties naar een nog sterkere positie van de grote projectontwikkelaars in de Vinex-wijken.”

Blijkbaar zat er bandbreedte in de programmering om duurdere woningen toe te voegen?

“Om dat te weten moet je per buurt gedetailleerd kijken welke invloeden daarop van invloed zijn geweest. Het zou interessant zijn om verder te onderzoeken waarom het zo moeilijk is om voorstedelijke wijken, waaronder de Vinex-wijken, te verdichten en waarom er vooral grotere en duurdere woningen werden gebouwd. De rol van de gemeentepolitiek, projectpromotoren en uiteraard bestaande bewoners zijn interessante uitgangspunten. “Bij Vinex lijkt er in ieder geval beperkt sprake te zijn van ‘redensificatie’ met gestapelde bebouwing en andere woningbouwvormen.”

“Het is niet verwonderlijk dat de gemeente dacht: we gaan door op deze weg, want we gaan er veel geld mee verdienen. Gemeenten hebben weinig uitgaven op sociaal gebied, weinig overlast en criminaliteit onder deze doelgroep van gezinnen met hoge inkomens. Het is volkomen logisch dat een gemeente als deze denkt: moet er veel veranderen aan deze succesformule? Maar ik herhaal: er is geen bewijs dat de gemeenten dit zo bewust hebben gedaan. Het actief versterken van een trend en het loslaten van doelen zijn twee verschillende dingen.”

Terugkomend op de positie van de buurten in de regio: kunnen we zeggen dat deze ontwikkeling de segregatie binnen de stadsregio’s heeft versterkt?

“Wat uit het onderzoek blijkt is dat de Vinex-wijken eenzijdiger zijn geworden in hun samenstelling. Met de uitzondering dat wij ons niet specifiek richten op een gebied als bijvoorbeeld Leidsche Rijn. We hebben niet onderzocht waar die bewoners de afgelopen periode, de afgelopen vijftien jaar, vandaan kwamen en wat dit bijvoorbeeld voor Kanaleneiland en Overvecht heeft betekend. Want om segregatie goed te begrijpen moet je natuurlijk kijken naar hoe verhuisstromen zich op wijkniveau ontwikkelen; Wat laten deze nieuwe bewoners achter en wie komt er weer wonen?”

“Maar als we alleen naar de Vinex-wijken kijken, zien we dat nieuwe huizen duurder worden en de mensen die er komen wonen, vooral in de nieuwbouw, steeds rijker worden. Dit past heel goed bij de trend van toenemende ‘classificatie’ in steden. Er komen wijken waar mensen met een hoger opleidingsniveau en hogere inkomens samenwonen. En we zullen wijken krijgen waar meer kwetsbare huishoudens zullen wonen.”

Het biedt ook een blik op toekomstige locaties. Dit is zeer actueel nu we het hebben over de nieuwe generatie ontwikkelingen in de buitenwijken. Heb jij daar een les voor?

“Hoe moeilijk kunnen afspraken zijn voor een periode van dertig jaar? Je zou kunnen zeggen: leg het principe uit van 40/40/20 stevig, maar dat is uiteraard niet realistisch. Je weet dat een wijk weer verandert dankzij de mensen die zich erbij aansluiten. Mensen bouwen een carrière op, betreden de arbeidsmarkt en verdienen meer. Anderen zien hun inkomen dalen. En het is zeer waarschijnlijk dat er ook nog een of meer tussenliggende crises zullen zijn die moeten worden aangepakt, waarna de vastgoedmarkt kan instorten en de mensen blij zullen zijn als deze ooit gebouwd wordt. Het is dus moeilijk voor mij om te zeggen hoe je dit voor altijd kunt vastleggen. Maar met een combinatie van betere tracking en meer flexibiliteit in het stedenbouwkundig ontwerp kunnen er tussentijds nog aanpassingen plaatsvinden.”

“Het zou goed zijn als we de ontwikkeling van het gebied niet als een gesloten proces zien, in de zin van: over tien jaar staat die wijk er en dan hoeven we er niets meer aan te doen en verhuizen we Op naar de volgende. nieuwbouwwijk. Het is daarom goed om beter te begrijpen hoe de woonwensen en -wensen veranderen en hoe de leefomgeving en voorzieningen daarop kunnen worden aangepast om voorbereid te blijven op de toekomst. Het is eigenlijk heel open, dat weet ik, maar het zou goed zijn om dat bewustzijn onder lokale beleidsmakers te vergroten. Kijk nog even verder dan simpelweg 10.000 woningen bouwen voor jonge gezinnen, en dan zijn we klaar. In plaats daarvan moeten we werken aan een langetermijnvisie op de buurt en de stad als geheel, gekoppeld aan continu buurtmanagement, om de juiste beslissingen te kunnen nemen. “Dit gaat veel verder dan louter bouwproductie en vereist nauwlettend toezicht op de processen die in een gebied plaatsvinden.”