Opinie | De grondbelasting is het ei van Columbus voor de vastgoedmarkt

Het land is de Bermudadriehoek van de woningbouw. Steeds meer geld van bewoners en belastingbetalers verdwijnt als gevolg van de stijgende grondprijzen. Eenmaal ‘verborgen’ kan dit geld niet langer worden gebruikt voor huisvestingskwaliteit, buurtvoorzieningen of openbare infrastructuur. Sinds 1995 is het aandeel van de grondprijzen in de huizenprijzen gestegen van ongeveer 25 procent naar 60 procent.

Voor het eerst sinds 1977 lijkt een meerderheid in de Tweede Kamer de waardestijging van bouwgrond op een andere manier te willen aanpakken. In een Kamerdebat over de woningbouw sprak de PVV afgelopen donderdag haar steun uit voor een tarief over de waardestijging van bouwgrond, het ‘planuitkeringstarief’. Van de belangrijkste partijen lijken alleen de VVD en de BBB nog terughoudend.

Grote waardestijging

De waarde van de grond wordt bepaald door het (verwachte) gebruik van die grond, bijvoorbeeld de verkoopwaarde van de woningen die erop mogen worden gebouwd. Als een gemeente besluit landbouwgrond toe te wijzen voor woningbouw, mislukt dat, aldus hoogleraar territoriale ontwikkeling Erwin van der Krabben. door Volkskrantstijgt de waarde van die grond, van zo’n 6 tot 8 euro per vierkante meter naar 100 tot 250 euro. Deze gigantische waardestijging sijpelt nu door naar de toevallige eigenaar.

Door waardelekkage kunnen veel vastgelopen projecten pas gestart worden met een subsidiebedrag waar veel VVD-leden niet in geïnteresseerd zijn. Dit werkt als volgt: marktspelers anticiperen op stijgende grond- en huizenprijzen. De verwachtingen zijn vaak te hoog. Achteraf gezien betaalden de ontwikkelaars te veel voor de grond, waardoor de projecten onrendabel werden. Ontwikkelaars hebben vaak ruimte om te wachten op toekomstige prijsstijgingen. Dit zorgt voor vertragingen bij bouwprojecten. Om vertragingen te voorkomen voelt de regering zich verplicht projecten met miljarden belastinggeld vooruit te helpen. Dit publieke geld komt via de waarde van de grond indirect terecht bij de (oorspronkelijke) eigenaren van de grond.

Tegelijkertijd is niet subsidiëren en wachten tot de prijzen stijgen ook geen optie: volgens een recent onderzoek leiden stijgende huizenprijzen nauwelijks tot een grotere levensvatbaarheid en een groter aanbod, terwijl dalende huizenprijzen wel tot stagnatie van de bouw leiden.

Een groot deel van het geld dat huizenkopers betalen, gaat niet naar het nieuwe huis, de buurt of het leven dat ze willen leiden.

Ook op landbouwgrond worden de buitensporige winsten van landeigenaren duur betaald, bijvoorbeeld door nieuwe generaties boeren, die steeds meer kapitaal moeten bijeenbrengen om de stijgende grondprijzen te kunnen betalen. Hogere grondprijzen maken het voor jonge boeren moeilijker dan hun voorgangers om extensieve landbouw te bedrijven en deel te nemen aan de landbouwtransitie. Landbouwgrond als investeringsobject heeft dus gevolgen waar veel BBB’ers de haren van overeind zouden kunnen doen staan.

Deskundigen als Erwin van der Krabben, Hans de Geus en Edwin Buitelaar pleiten al jaren voor het opleggen van grondbelasting.

De geplande winstbelasting, die inmiddels brede steun lijkt te krijgen, is een eenmalige heffing op waardestijgingen bij bestemmingswijziging. Het biedt gemeenten de mogelijkheid om de zelfgeïnduceerde waardestijging in woningbouw en wijkinfrastructuur en voorzieningen te herinvesteren. Doordat de waardestijging (gedeeltelijk) wordt geëlimineerd, verhindert de belasting dat het rendabel is om met grond te speculeren. Dit verkleint het risico dat de grondprijzen sterk fluctueren en daardoor bouwvertragingen veroorzaken.

Lees ook
Het stilleggen van werken hoeft geen probleem te zijn als je grond gaat belasten

De belasting op de bouwvoordelen richt zich niet op grond waarop bestaande woningen staan. Maar die grond heeft ook een steeds groter aandeel in de prijs van woningen. Ook hier is sprake van een toenemende waardedaling: een steeds groter deel van het geld dat huizenkopers betalen, gaat niet naar het eigenlijke huis, de buurt of eenvoudigweg naar het leven dat ze willen leiden.

Betaalbaarder

Eén antwoord hierop is een algemene grondbelasting. Dit zou geleidelijk de onroerendgoedbelasting kunnen vervangen. Op deze manier wordt alleen de grond belast, in plaats van de gebouwen die op de grond staan. Dit stimuleert efficiënt ruimtegebruik en investeringen en ontmoedigt grondspeculatie en bouwvertragingen. De belasting werkt dus niet als een rem op economische activiteiten (de bouw), maar belast alleen de onverdiende winsten uit de grond en beperkt daarmee de sociale kosten van de grondmarkt.

De grond- en huizenprijzen zullen naar verwachting lager en stabieler zijn als gevolg van de grondbelasting. Hierdoor worden woningen betaalbaarder (en krijgen boeren meer geld voor hun bedrijf).

Tegelijkertijd maakt een grondbelasting het mogelijk dat stijgingen van de grondwaarde worden gebruikt om projecten winstgevend te maken zonder overheidssubsidies. Ook gemeentelijke investeringen in wijken en woningen kunnen worden terugverdiend om te herinvesteren in woningen.

De nieuwe gedeputeerden hebben een geweldige kans: door de grond te belasten kunnen ze de waardevlucht in de uitdaging van de woningbouw afsluiten. Zo kunnen zij wonen en bouwen haalbaar en betaalbaar maken.

Delen





E-mail de redacteur