Gemeente Rotterdam koopt vastgoed met eigen fonds

Het fonds is een van de instrumenten in de ‘toolbox’ van de Vital Core Areas-programma, legt programmadirecteur Roel van Wensen uit. ’56 gebieden in Rotterdam zijn aangewezen als vitale kerngebieden, met als doel deze te transformeren tot levendige plekken met een ‘gezonde’ mix van winkels, restaurants, sociale voorzieningen en woningen. Per gebied bekijken we de opgave. We werken samen met businessgroepen en vastgoedgroepen om dit gebied aantrekkelijker te maken en soms grijpen we in de openbare ruimte in.’

Als het huidige programma niet werkt, is er een ‘laatste redmiddel’. Met het Fonds Vitale Kerngebieden kan de gemeente, in nauw overleg met ondernemers, collega’s uit het gebied en vastgoedeigenaren, een pand verwerven.

‘Wij zijn niet op zoek naar langdurige huurcontracten tegen de hoogst mogelijke prijzen’”

Focus op vertakking

Het fonds ging in 2022 van start. “Een van de redenen was de angst dat het coronavirus voor enorme leegstand in commerciële ruimtes zou zorgen”, zegt fondsmanager Martijn van Halem. ‘Maar de gemeente wil al langer de vertakking in een gebied in bepaalde gevallen kunnen beheersen. En tot slot wil de gemeente kunnen ingrijpen op plekken die overlast veroorzaken of in gebouwen waarvan het vermoeden bestaat dat deze worden ondermijnd.’

Vastgoed weer op de markt

Rotterdam investeerde negen miljoen euro in het fonds. Daarnaast zoekt de gemeente versterking bij het Rijk, de regio en particuliere investeerders. De Metropoolregio Rotterdam-Den Haag heeft al een bijdrage toegezegd die een deel van de beheerskosten kan dekken. Het fonds heeft een looptijd van vijftien jaar en een maximaal vermogen van achttien miljoen euro. De gebouwen blijven niet in bezit van de gemeente. Na gemiddeld vijf jaar keren ze terug naar de markt, met een beter doel, soms met een andere bestemming of getransformeerd, legt Van Wensen uit. Met de opbrengst kunnen nieuwe projecten worden aangeschaft. “Het is een revolverend fonds.”

Bottom-up proces

“Het is niet zo dat wij alleen bij Fundas en makelaars langskomen op zoek naar geschikte woningen”, zegt Martijn van Halem. ‘De aankoop van een pand is het resultaat van een goed doordacht bottom-up proces. Dat begint bij ons ‘ecosysteem’ van wijkbeheerders, gemeentemariniers, relatiefunctionarissen en netwerkregisseurs die in de gebieden actief zijn en weten wat er speelt. Van daaruit ontstaan ​​suggesties. Vervolgens maken we snel een analyse of het gebouw voldoet aan de maatschappelijke en inhoudelijke doelstellingen van Vitale Kerngebieden.’

Als er vertrouwen is, wordt er een business case gepresenteerd. ‘We hebben dit voorgelegd aan een externe investeringscommissie. Als iedereen groen licht geeft, kopen wij zo’n pand.’ Dat gebeurde dit jaar bij de makelaarskantoren aan de Nieuwe Binnenweg, Schiedamseweg Beneden, Slinge en Prins Hendrikstraat in Hoek van Holland.

Geschikte huurder

Vervolgens wordt bepaald welke partij geschikt is als huurder. Dit verschilt sterk per gebouw en wijk. Zo is het voormalige Café Halfweg aan de Schiedamseweg Beneden, dat voor behoorlijk wat overlast zorgde, inmiddels ‘helemaal verdwenen’. Het gebouw is intern gesloopt en wordt omgebouwd tot een leer- en werkcentrum voor mensen die uit de samenleving zijn verwijderd.

Duurzaamheidsshowcase

Tegelijkertijd gaat het gebouw van energielabel G naar A++ en stopt het gebruik van gas. Rotterdam gaat het ook gebruiken als etalage voor duurzaamheid. Dit is een heel andere aanpak dan de winkel in Hoek van Holland, die al jaren leeg staat en waar de gemeente nog moet kiezen tussen commercieel of maatschappelijk gebruik.

Samen met makelaars en ondernemers willen we de inhoud bepalen.”

Eenheid in binnensteden

Op de Nieuwe Binnenweg is wellicht ruimte voor een ondernemer die te groot is geworden om subsidies te ontvangen, maar nog te klein is om de stap naar commerciële bedrijfsvoering te zetten. “Een opstapje voor wie te groot is voor het servet en te klein voor het tafelkleed”, zegt Van Halem. “Op deze manier konden we de uniformiteit in de stadscentra een beetje tegenwerken.”

Geen langdurige huurcontracten

Rotterdam richt zich in principe op marktconforme verhuur, maar wil experimenteren met vormen als doorgroeihuur of huurdersadvies. Kortere contracten zijn ook mogelijk. Martijn van Halem: ”Wij willen de markt niet verstoren, maar zijn ook niet op zoek naar langdurige huurcontracten tegen de hoogst mogelijke prijzen.

Variabele reacties

De gemeente Rotterdam handelt zorgvuldig en weloverwogen, maar de aankoop van bedrijfspanden door de overheid trekt de aandacht. De eerste vier transacties werden breed besproken in de media. De reacties waren gemengd. Ze varieerden van ‘hoe goed doet de gemeente dit’ tot ‘hoe bemoeien ze zich… met ons belastinggeld’. Roel van Wensen en Martijn van Halem weten dit.

“Elke aankoop is maatwerk”, zegt Van Wensen. ‘Daarom vinden wij het belangrijk om samen met de makelaars en ondernemers van de betreffende buurt of straat de inhoud te bepalen. Iedereen moet achter een toekomstbestendige aanpak staan.’ Bovendien wordt tot de aankoop van een woning pas als laatste optie besloten, legt Van Halem uit. “Heel vaak gaan de partijen eerst samen in gesprek en lijken dan heel goed tot overeenstemming te kunnen komen.”

Dit artikel wordt gesponsord door gemeente Rotterdam.