De woningwaarden stijgen in deze vijf Friese gemeenten zelfs meer dan in Amsterdam

De gemiddelde woningwaarde in Fryslân is met 3,4 procent gestegen. Dit is aanzienlijk meer dan het landelijk gemiddelde van 1 procent.

Calcasa, een technologiebedrijf gespecialiseerd in vastgoedtaxatie, behoort tot de tien gemeenten waar de huizenprijzen het afgelopen jaar het meest zijn gestegen. Aan de top staan ​​maar liefst vijf Friese gemeenten:

• Leeuwarden (4,7 procent stijging)
• Waadhoeke (4,6)
• Tytsjerksteradiel (4,6)
• Acht autospellen (4.0)
• Dantumadiël (3.4)

Ook Amsterdam komt op de lijst voor, maar slechts op de zevende plaats met een stijging van 2,9 procent. De grote vraag is dan: hoe komt Frisia ineens aan de top?

Calcasa noemde de Friese uitschieters in a jaarlijkse woningwaarderapportage . Het bedrijf stelt ieder kwartaal een woningprijsindex op voor provincies, gemeenten, wijken en buurten. Deze index wordt berekend op basis van nationale transactiegegevens uit 1993 en andere woning- en locatiegegevens.

Volledige voorraad

De gegevens wijken bijvoorbeeld af van cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), het Kadaster of de makelaarsvereniging NVM. Deze organisaties rapporteren de verkoopprijzen van woningen op de markt.

Calcasa analyseert de waardeontwikkeling van de gehele woningvoorraad. “Dit wijkt af van de evolutie van de door de NVM geanalyseerde transacties”, onderstreept een woordvoerder. “Elk kwartaal herwaarderen wij ieder huis in Nederland.” Het verschil tussen de nieuwe waarde en de oude waarde is ontwikkeling.

dantumadiel

Calcasa plaatst Dantumadiel op de vijfde plaats op de nationale lijst met een huizenwaardestijging van 3,4 procent. Op het eerste gezicht valt vooral op dat deze kleine gemeente, waarvan het aantal inwoners opnieuw is afgenomen, een hogere score haalt dan Amsterdam (2,9 procent).

Volgens de woordvoerder van Calcasa is de evolutie van de prijzen in een kwartaal altijd onmiddellijk. Volgens haar is Amsterdam “een zone die de afgelopen jaren al enorme prijsontwikkelingen heeft doorgemaakt en zich daardoor op een extreem hoog niveau bevindt. De prijs kan niet ieder kwartaal oneindig blijven stijgen. Daarom zie je soms veranderingen in de lijst met grootste stijgingen in een kwartaal”, doelt de woordvoerder op de Friese gemeenten.

Wie dieper in de verkoopcijfers graaft, ziet dat er vorig jaar bijvoorbeeld in Dantumadiel weinig woningen zijn verkocht. Dat blijkt uit gegevens van vastgoedvereniging NVM, die in Fryslân een marktaandeel van 80 procent heeft.

• Eerste kwartaal: 9
• Tweede kwartaal: 15
• Derde kwartaal: 12
• Vierde kwartaal: 13

Dit komt overeen met 49 woningen per jaar. Maar liefst 44 daarvan waren eengezinswoningen. Het is algemeen bekend dat deze woningen groter zijn en veel meer opleveren dan het gemiddelde herenhuis of appartement.

Dit komt ook tot uiting in de gemiddelde transactieprijs. In Dantumadiel was dit tienduizenden euro’s meer dan het kwartaalgemiddelde van vorig jaar in Fryslân. Eind vorig jaar betaalden huizenkopers in Dantumadiel gemiddeld 429.000 euro voor een huis en in de hele provincie was dat 346.000 euro.

Het is dan ook niet verwonderlijk dat in deze gemeente als gevolg van deze verkopen de waarde van de woning, zoals Calcasa beschrijft, ook aanzienlijk is gestegen en daardoor landelijk bij de eerste is geëindigd.

‘Het is een klik met wolhakken’

De flinke waardestijging volgens Calcasa zie je ook terug in de verkoopcijfers in Achtkarspelen, Tytsjerksteradiel en Waadhoeke. In deze gemeenten bestond ieder kwartaal ongeveer de helft van de verkochte woningen uit eengezinswoningen, die eveneens een aanzienlijk bovengemiddeld rendement opleverden. In Leeuwarden komt dit door de samenstelling van de woningvoorraad minder vaak voor: veel meer appartementen en tussenwoningen.

Berend Wijmenga, voorzitter van de NVM-makelaar in Fryslân, kan volgens Calcasa niet direct verklaren waarom de woningwaarden in Leeuwarden met 4,7 procent zijn gestegen. Je ziet bijvoorbeeld een stijging in het aantal verkochte eengezinswoningen, maar je zegt ook dat de verkoopprijs juist is gedaald.

In Waadhoeke is het tegendeel waar: er werden 11 procent minder woningen verkocht, maar de koopprijs van eengezinswoningen steeg met 11 procent naar 392.000 euro (in 2022 was dat nog 350.000 euro). Bij andere woningtypen (rijwoning, hoekwoning, appartement, twee-onder-een-kapwoning) zijn de prijzen gedaald. “Opgemerkt moet worden dat de Friese huizen Calcasa nooit bereiken”, zegt Wijmenga. “De sifers van de onafhankelijke gewoonte compenseren en bewapenen ook de sifers van dezelfde gewoonte in het midden.”

NVM praat vooral over verkoopprijzen en Calcasa schrijft over de waarde van de woning ten opzichte van de totale voorraad. De trend zou echter dezelfde moeten zijn, denkt Wijmenga. ‘Daarom kan ik het rijm niet volgen dat we Ljouwert ontmoetten bij de delgong van de sifers en dat de gemeente naar Calcasa boppe-oan kwam.’ Volgens hem is de NVM voorzichtiger met de groeicijfers, die in Calcasa doorgaans hoog zijn.

Bereiken

Waarom het noorden van de provincie het zo goed doet, vindt Wijmenga lastig te verklaren. Hij vermoedt dat gemeenten als Waadhoeke en Leeuwarden een inhaalslag maken. Daar zijn de prijzen lager en dat zou meer kopers aantrekken. Hoe meer geïnteresseerden, hoe meer aanbiedingen er zullen zijn en hoe vaker een woning boven de vraagprijs wordt verkocht. Eind vorig jaar werd bij ruim de helft van de woningen in Waadhoeke en Leeuwarden meer betaald dan de vraagprijs.

Het kan ook zijn, denkt Wijmenga, dat huizenjagers die er al over nadachten om in Fryslân een huis te kopen, naar het noorden van de provincie zijn verhuisd en de duurdere zuidkant links hebben laten liggen. Wijmenga: “Maar wat Jo Dellizze thuis zei, is altijd vreemd.”