Jeppe de Boer Column: Langzaam maar zeker…

Wauw! Zo’n ruimte zie je niet vaak meer. Als het doel was om een ​​goede indruk te maken, dan is dat gelukt. Lichte kleuren, metershoge ramen en een indrukwekkend uitzicht. De stad aan je voeten en de Noordzee in de verte. ‘Welkom in het nieuwste kantoorgebouw van Den Haag’, zei een bekende stem op een toon die trots en teleurstelling mengde. “Geleverd in 2013 en nog steeds de laatste”, vertelde de ontwikkelaar mij.

Ik had er nog nooit over nagedacht, maar de kantorenmarkt in Den Haag krimpt al jaren. Den Haag is niet uniek, want sinds de oplevering van ‘First’ in 2015 stagneert ook Rotterdam. In 2013 telde Nederland 51 miljoen vierkante meter kantoren (bron: Locatus/Bak Property Research). Acht jaar later was dit cijfer teruggebracht tot 47 miljoen m². Wat voor kantoren geldt, geldt ook voor winkels. In vijf jaar tijd, tussen 2014 en 2019, verdween 10% van alle winkels (bron: CBS).

Er was een tijd dat we zonder grenzen bouwden. Tussen 1990 en 2010 werden in Nederland jaarlijks ongeveer 1.000 kantoorgebouwen gebouwd. In diezelfde jaren wilde vrijwel elke stad een nieuw winkelcentrum. Na de bouwwaanzin kwam de kater. Een giftige cocktail van kredietcrisis en overaanbod stortte de Nederlandse kantorenmarkt in een extreme crisis. De retailcrisis kwam minder snel en heviger, maar duurde jaren.

Eind 2011 verhuisde ik van Moskou naar Nederland. Mijn Russische collega’s dachten dat ik gek was. De Nederlandse vastgoedmarkt werd omschreven als failliet en uiterst riskant. Ook de vastgoedmarkt kwam er niet ongeschonden uit. De consument is vertrokken. Ontwikkelaars en gemeenten leden enorme verliezen op zeer belangrijke grondposities.

Het trauma van de vorige crisis heeft de basis gelegd voor het huidige marktbeeld: Nederland bouwt bijna geen kantoren of winkels meer en structureel weinig woningen. De tekortkomingen zijn inmiddels overal op de vastgoedmarkt zichtbaar en voelbaar. Er is geen tekort op de kantoren- en winkelmarkt, maar er is verrassende stabiliteit, ondanks e-commerce en thuiswerken. Eigenlijk is dat laatste logisch. Terwijl het aantal Nederlanders met circa 10% groeide, daalde het aantal kantoor- en winkelaccountants met ruim 10%. Gezien de huidige marktomstandigheden is de kans groot dat deze trend zich zal voortzetten. Ontwikkelaars vinden het lastig om te werken met de huidige combinatie van te lage huurniveaus en huurfactoren versus te hoge financierings- en bouwkosten. Zonder aanpassingen aan deze mix zal de huizenmarkt langzaam opdrogen. Met een groeiende Nederlandse bevolking blijft de structurele vraag toenemen, maar zonder nieuw aanbod zal de markt steeds krapper worden.

Onder deze moeilijke omstandigheden lijkt Nederland een internationale uitschieter. De Amerikaanse kantorenmarkt groeide recentelijk met ruim 1% per jaar. Deze markt kampt inmiddels met 18% leegstand. Sinds 2011 hebben de Fransen tussen de 3 en 4 miljoen vierkante meter kantoren gebouwd en jaarlijks ongeveer hetzelfde aantal vierkante meter. Dit was net minder dan de voorgaande 10 jaar. Bij Annexm besteden we altijd bijzondere aandacht aan supermarkten. In Groot-Brittannië openen elk jaar 150 nieuwe supermarkten hun deuren. Er zijn in ons land al jaren vrijwel geen supermarkten meer.

De Nederlandse beleggingsmarkt bevindt zich nu in een vreemd dilemma. Het beleggerssentiment is zwak als gevolg van stijgende rentetarieven en negatieve begrotingsmaatregelen. Bovendien is de vastgoedsector uit de gratie geraakt bij beleggers over de hele wereld. Afgaande op vraag en aanbod lijkt dit negatieve segment echt overdreven. Zal dit een geweldige kans zijn voor investeerders met geduld en visie? Naast de groeiende krapte lijkt de rentemarkt echt aan het veranderen. Bovendien beginnen zelfs financiële functionarissen in te zien dat het begrotingsbeleid verkeerd is gegaan. Wie weet hebben we binnenkort een markt met dalende rentetarieven, betere belastingen en stijgende reële inkomens. Internationale investeerders blijven nog even weg, maar wees niet verbaasd als slimme Nederlanders gaan kopen.

Jeppe de Boer is partner bij Annexom
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 23 februari 2024