Het realiseren van de mobiliteit van ouderen op de vastgoedmarkt betekent het ophelderen van vermoedens – Gebiedsontwikkeling.nu

De belangrijkste oorzaak van de vastgoedcrisis in ons land is de beperkte doorstroom van ouderen van grote woningen naar kleinere. Althans, dit stelt het merendeel van de gemeenten die de NOS over dit onderwerp heeft ondervraagd eind 2021. En de laatste twee jaar lijkt het debat over dit onderwerp zich te hebben uitgebreid. Begin vorig jaar constateerde de vastgoedmakelaardij dat senioren achterlopen op de woningmarkt en in november diende Platform31 een bezwaarschrift in. Gereedschapskist flow en eerder deze maand schreef het Bouw Economisch Instituut dat lokaal maatwerk de sleutel tot succes is.

Er bestaat geen gouden oplossing

Hoewel vrijwel iedereen ervan overtuigd is dat het bevorderen van ouderen één van de belangrijke oplossingen kan zijn om het woningtekort terug te dringen en er veel vermoedens bestaan ​​over wat de beste manier is om dit proces op gang te brengen, ontbreekt de gouden oplossing (nog) niet. Recentelijk wordt in Den Haag geprobeerd deze vermoedens om te zetten in concrete actie- en aandachtspunten voor alle betrokken partijen. Het doel is om een ​​constante stroom op gang te brengen en de potentie van de woningvoorraad optimaal te benutten.

Stichting Wonen in Den Haag nam het initiatief en vroeg onderzoeksbureau Springco Urban Analytics dit proces mede te initiëren met behulp van de jaarlijkse Haagse Woningenquête. Deze vragenlijst, die partijen gezamenlijk ontwikkelden en implementeerden, kreeg vorig jaar het thema flow. Ruim 700 mensen Zij vulden de vragenlijst in en beantwoordden vragen over hun woonwensen, wensen en plannen.

“Als iemand een psychologische test doet, hoor je achteraf vaak: ja, ik had deze uitslag verwacht, ik weet wie ik ben”, legt Gert Jan Hagen, oprichter van Springco, uit. “Toch is het interessant om die objectivering van de eigen vermoedens te bereiken. Zo zien wij dit onderzoek. Wat u al weet komt uiteraard grotendeels aan het licht, anders doen wij ons werk niet goed. De kunst is om te kijken waar de haken zitten waar de verschillende partijen in de toekomst gebruik van kunnen maken.”

Verleiding is belangrijk.

Volgens Hagen is het duidelijk dat de potentie van mobiliteit als oplossing om het woningtekort (gedeeltelijk) te bestrijden enorm is. Niet alleen in Den Haag, maar door heel Nederland. “Het gebouw voor ouderen wordt dan een woonruimte voor jongeren. Maar omdat bouwen door gebrek aan ruimte en geld lastig is, is het van groot belang dat je voor elk huis dat je in de stad bouwt, zoekt naar maximale meerwaarde. “Dit is niet de woning met de hoogste prijs of de hoogste rentabiliteit voor de ontwikkelaar, maar juist de woning met de grootste maatschappelijke meerwaarde voor de stad.”

De Stichting Wonen in Den Haag hoopt met het onderzoek te helpen beter gebruik te maken van materiaal dat al bestaat en nog moet worden ontwikkeld. “Wij vinden het heel belangrijk om dit onderzoek uit te voeren omdat we nu een duidelijk beeld hebben van de behoeften van ouderen”, zegt Marnix van Delft, voorzitter van de stichting en regiodirecteur van ontwikkelaar Synchroon. “We weten dat het een belangrijke kwestie is, maar tegelijkertijd beschikken we niet over alle informatie. We willen preciezer weten welke woningen we moeten bouwen. Dit gaat veel verder dan alleen het aanbieden van kleine huisjes. Wie is er in de markt, waar zijn ze naar op zoek en wat kan en wil ze betalen? De gemeente kan hier beleid over maken of een ontwikkelaar kan de productontwikkeling hierop aanpassen.”

Voegt Nicole Vrolijk toe, lid van het bestuur van de stichting en eigenaar van Nelisse Makelaars in Den Haag. “Welk product kunnen wij deze groep het beste bieden op de vastgoedmarkt in Den Haag? Het gaat erom die vermoedens op te helderen. Het lastige is dat er niet één product bestaat voor deze doelgroep. Er wordt niet altijd gezegd dat iedereen lege nesten Ik wil verhuizen naar een appartement. Er zijn ook veel mensen met andere verlangens. Daarom is het belangrijk om te weten hoe je moet verleiden.”

Wees geïnformeerd en kritisch

Wil een gemeente of promotor een goede verleider zijn, dan moet zij precies weten wat de andere partij wil. Deze wensen komen voort uit de resultaten van het onderzoek. Zo geeft ruim de helft van de ondervraagden aan zelfstandig te willen wonen, maar gezamenlijke activiteiten met buurtbewoners te moeten ondernemen. Slechts 2 procent wil daadwerkelijk samenwonen. Van alle senioren die willen verhuizen, wil 76 procent graag een huis kopen. Van hen wil bijna de helft kopen in het dure segment (vanaf 450.000 euro). Volgens de ondervraagden is goed zicht de belangrijkste meerwaarde van een woning en geeft bijna 90 procent aan daar behoefte aan te hebben.

Nee, zo erkent het trio, uit de resultaten kan geen ‘ideale’ woning worden afgeleid. Hagen: “Maar de vraag is: als dit de stemming is onder ouderen, hoe kunnen we dat dan vertalen naar de rest van de stad? Met de data kunnen we ook precies zien wat de behoeften zijn in bepaalde delen van de stad. Zo kun je zelf analyses maken, weet je welke ontwikkelplekken aantrekkelijk zijn en welke doelgroep je daar kunt bedienen. Uitzicht is noodzakelijk, dus zorg ervoor dat je op die plekken huizen bouwt met een groter balkon. Zo concreet kan het zijn.”

Vrolijk: “Voor mij trekt vooral de prijsklasse mijn aandacht. Heel wat mensen gaven aan op zoek te zijn naar een koopwoning tussen de 4,5 en 7 ton, bij voorkeur een appartement. Nee, daar dien je niet iedereen mee. Maar nu weet je zeker dat dit product nodig is.” Van Delft: “Nu we deze kennis hebben, kan ook de vraag of een ontwikkeling een goed product oplevert kritisch en geïnformeerd worden onderzocht. We moeten met zijn allen de kansen die er in de stad zijn beter benutten. En dat kan door een beter gepersonaliseerd product aan te bieden. In een grote stedelijke ontwikkeling kun je ook eenvoudig zoiets als een groot balkon creëren. Bovendien laten de resultaten zien hoe belangrijk het is om ook andere processen te implementeren.”

Belangrijk proces

Volgens Van Delft, Hagen en Vrolijk is het andere belangrijkste proces om in een vroeg stadium het gesprek met deze groep aan te gaan. Enerzijds omdat we nu precies weten wat de verlangens zijn, maar ook om de veelzijdigheid van de verlangens te kunnen bevredigen. Van Delft: “De vraag is of deze groep bediend kan worden door standaardproducten te maken. Door in een vroeg stadium met deze groep kennis te maken, kun je echt je wensen waarmaken en vooruitgang boeken. Dat is een andere manier om het te benaderen. De bedrijven beschikken over makelaars van hoog niveau, waar deze doelgroep intensief wordt begeleid naar nieuwbouwwoningen. Meer tijd en aandacht zou ook helpen in de reguliere markt, vooral bij kleinere projecten.”

Hagen: “Een huis bouwen voor deze doelgroep zal langer duren. Deze groep heeft het meeste te verliezen; verhuizen is om te beginnen een veel delicater proces. Het is lastiger om die markt te bedienen, maar het is wel een belangrijk proces. Zorg ervoor dat u senioren bij het proces betrekt, zodat u al weet wat er waarschijnlijk nodig is. Wij moeten ouderen die willen verhuizen een kans kunnen bieden. Ik hoop dat dit onderzoek bijdraagt ​​aan dat bewustzijn.”