Verenigingen van eigenaren vóór 2050 verduurzamen lijkt vanwege de kosten en rompslomp onmogelijk

Samen moeten deze verenigingen van eigenaren beslissen hoe hun complex in 2050 van het gas af moet en welke isolatiemaatregelen nodig zijn. En dat proces verloopt langzaam.

Het kabinet wil dat Nederland in 2050 aardgasvrij is om de CO2-uitstoot flink terug te dringen. Daarom moeten alle bestaande woningen goed geïsoleerd zijn en moet de cv-ketel op gas vervangen worden door een warmtepomp of aangesloten worden op een warmtenet.

Zeker binnen verenigingen van eigenaren lijkt dit een vrijwel onmogelijke opgave. In een gemeenschap van eigenaren is het gebouw gezamenlijk eigendom. Als u aan de buitenkant iets wilt veranderen, bijvoorbeeld het isoleren van het dak, de muren, de ramen of het plaatsen van een warmtepomp of zonnepanelen, heeft u toestemming nodig van tweederde of driekwart van alle overige eigenaren van de VvE.

Wat is privé- en gemeenschappelijk eigendom?

In een splitsingsakte van de vereniging van eigenaren wordt beschreven wat privé-eigendom is en wat gemeenschappelijk eigendom is. Verenigingen van Eigenaren worden geconfronteerd met vraagstukken als: Hoe verdeel je het eigendom bij het plaatsen van zonnepanelen op je gedeelde dak? Of als het pand een rijksmonument is, krijgt u te maken met aanvullende eisen van de gemeente.

Richard de Laat is advocaat bij De Advocaten van Riet en gespecialiseerd in Verenigingsrecht van Eigenaren. Waarschuwing: Indien u aan de buitenzijde van het pand iets aanpast zonder de juiste procedure te volgen, zullen de zonnepanelen of warmtepompen weer verwijderd moeten worden.

‘Een zandkasteel bouwen’

“We moeten het vergelijken met het bouwen van een zandkasteel”, zegt De Laat. “Als je alles goed doet, kan het werken. Maar het is ook heel gemakkelijk om het te verbreken. Als iemand het er niet mee eens is, kun je gemakkelijk een brief naar de regionale rechtbank sturen en vragen om de beslissing ongedaan te maken.”

Bovendien ontbreekt het aan een duidelijke focus. Het bestuur van een vereniging van eigenaren bestaat doorgaans uit betrokken bewoners, maar op het gebied van duurzaamheid zijn het amateurs. Dirk van der Woude, mede-oprichter van VvE Bond Amsterdam, deed onderzoek naar het verduurzamen van VvE’s en ziet dat VvE’s in de praktijk eerder kiezen voor een nieuwe CV-ketel dan voor een warmtepomp.

“Je moet zelf het wiel opnieuw uitvinden. Jullie zijn natuurlijk per definitie een groep amateurs en hebben met enorm veel geld te maken. En als het lang duurt, zegt de aannemer ook: ‘ja, Sorry.’ , De prijzen zijn gestegen.” Dan kan het zijn dat de lening te laag is en dan moet je alles opnieuw doen. Je zit dus constant op een ijsschots richting de zomer”, vertelt Van der Woude.

Het RTL Nieuwspanel deed onder 20.000 deelnemers onderzoek naar het verduurzamen van een koopwoning. Het ging om bijna 13.000 eigenwoningbezitters en circa 2.100 VvE-eigenaren. Wij vroegen eigenaren van verenigingen van eigenaren hoe het gaat met de verduurzaming in hun complex. In de helft (51 procent) van de gevallen wordt duurzaamheid besproken. Zo’n 11 procent geeft aan dat het gebouw al volledig duurzaam is en 30 procent geeft aan dat er niet over gesproken is of nog niet over gesproken wordt.

De duurzaamheidskosten vormen een obstakel

Duurzaamheidskosten zijn het grootste obstakel voor 73 procent van de ondervraagde appartementeigenaren. Gemiddeld kost het verlaten van een appartement zonder gas tussen de 24.000 en 35.000 euro. Voor veel mensen is het onbetaalbaar.

Een ander probleem is dat je buren op één lijn komen te staan ​​(dit wordt ervaren door 64 procent van de ondervraagde verenigingen van eigenaren). Een vereniging van eigenaren bestaat doorgaans uit een mix van bewoners: jongeren, gezinnen met kinderen en ouderen, huiseigenaren en huurders, een woningbouwvereniging en soms ook ondernemers. Probeer eenvoudigweg deze partijen met tegenstrijdige belangen op één lijn te krijgen. Bovendien heeft iedereen een ander budget om te besteden.

Hogere maandlasten

Deze verschillende belangen binnen een gemeenschap van eigenaren zorgen voor spanningen tussen bewoners die wel en niet willen verduurzamen. Bewoners die hun huidige appartement als tussenwoning beschouwen en van plan zijn te verhuizen na gezinsuitbreiding, hebben vaak geen belang bij hogere maandlasten.

Hetzelfde geldt voor ouderen die niet willen investeren omdat ze de kosten nooit terugkrijgen. Waarom uw kleine pensioen beleggen in hoge servicekosten en geen geld hebben om van te leven? Oudere bewoners “geloven het” en beschouwen het als “een zorg voor de volgende generatie”, zo blijkt uit reacties van leden van het RTL-nieuwspanel.

En als je wilt dat een gebouw gasloos wordt, moet je het eens worden over het alternatief. Als een appartement individuele CV-ketels heeft, die eigendom zijn van de bewoners, kan er alleen overgeschakeld worden op een gedeelde warmtebron als het collectief daarmee instemt.

Duurzaamheid faalt

Volgens een rapport van VvE Bond Amsterdam mislukt duurzaamheid vaak vanwege de hoge kosten. Daarnaast kiezen appartementeigenaren liever voor een nieuwe HR-ketel dan voor een huis zonder gas. Zo worden de klimaatdoelstellingen van het Rijk en de gemeente nooit gehaald. Zeker niet in Amsterdam, dat in 2040 gasvrij wil zijn en waar 54 procent van de woningen lid is van Verenigingen van Eigenaren.

Duurzaamheid is duur en de meeste VvE’s hebben niet genoeg geld. Daarom kan een vereniging van eigenaren een energiebesparingslening voor 20 of 30 jaar aanvragen bij het Nationaal Hittefonds. Uit ons panelonderzoek blijkt dat het aanvraagproces ‘moeilijk’ en vaak tijdrovend is. De afgelopen twee jaar hebben in totaal 9.759 appartementen van de 1,5 miljoen VvE-woningen een energiebesparende lening ontvangen via het Nationaal Warmtefonds.

Vraag een RVO-subsidie ​​aan

Daarnaast kunnen Verenigingen van Eigenaren subsidie ​​aanvragen bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) voor isolatiemaatregelen en een warmtepomp. Maar het gaat nog steeds niet zo goed. In 2023 zouden er minder dan 12.000 VvE-woningen zijn.

Bij een investering van tienduizenden euro’s per appartement wordt slechts een klein deel terugverdiend. VvE-bewoners moeten de energiebesparingslening maandelijks terugbetalen via servicekosten, waardoor de maandlasten flink stijgen.

Wetswijzigingen in 2026

Demissionair minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge lanceerde op 5 september 2023 een ‘versnellingsagenda’, omdat het verduurzamen van woningverenigingen te langzaam gaat. De Jonge onderkent de problemen binnen de VvE en noemt ‘het lastige moeras van besluitvorming’ als probleem. Daarom zal het in 2026 een reeks wetswijzigingen doorvoeren.

Maar extra geld voor verenigingen van eigenaren is geen optie. “We moeten onze zorgen meer wegnemen. Wat wij merken is dat het een hoop gedoe is. Je moet als bestuurder van een vereniging van eigenaren veel doorzettingsvermogen hebben om de hele vereniging van eigenaren mee te krijgen. -makkelijker maken”, zegt de Jonge.