Zien investeerders waarde in het erotische centrum van Amsterdam?

Locatie, financiering en uitvoering: er zijn nog veel obstakels voor een erotisch centrum in Amsterdam. Donderdag debatteert de gemeenteraad erover. De grote vraag: heeft het project kans van slagen?

David Hielkema En Tim salarissen14 februari 202403:00 uur

Het duurde bijna een jaar voor burgemeester Femke Halsema, maar in december verscheen er een rapport over marktpartijen die hun mening wilden geven over het veelbesproken erotische centrum. Achter gesloten deuren sprak de gemeente met dertien uitbaters, projectpromotoren, architectenbureaus en één investeerder.

Uit het rapport blijkt dat er zeker interesse is voor het centrum, al lijken alle partijen voor het onzekere te lopen: het project kent veel nadelen en er zijn geen garanties voor (financieel) succes.

Wie het rapport van Halsema kritisch leest, zal met veel vragen achterblijven. Hoe zit het met de financiering van het erotisch centrum? Wat kunnen melkstalexploitanten en sekswerkers zelf verwachten? En wat als het onverhoopt niet lukt?

Het centrum staat donderdag op de agenda van de gemeenteraad van Amsterdam. Daar worden de zorgen van omwonenden, sekswerkers en ondernemers besproken en worden financiële kwesties besproken.

Bezwaar

Allereerst de veelbesproken locatie: de afrit A10 naast het Amstelpark, ook wel ‘de oksel’ genoemd. Simpelweg bouwen op de gekozen locatie is niet mogelijk, zegt Friso de Zeeuw, adviseur omgevingsrecht en oud-hoogleraar. “Alleen al het aanpassen van het omgevingsplan om er zelfs maar een erotisch centrum te kunnen bouwen duurt maanden.”

Daar blijft het volgens De Zeeuw niet bij: na een participatieronde kunnen bijvoorbeeld omwonenden en geïnteresseerden bezwaar maken. Volgens de adviseur zal dat zeker gebeuren. “Voor je het weet zit je in de Raad van State. “Dat kan jaren duren.”

Bovendien ligt de geplande locatie van het sekscentrum in het Zuidasdokroutegebied, dat nu bedoeld is als werkplek. Dit betekent dat de gemeente toestemming moet krijgen van de rijksoverheid en moet afstemmen met de provincie en ProRail voordat de eerste paal wordt geslagen. De gemeente moet hiervoor nog een alternatief werkgebied creëren. Dat zal twee tot drie jaar duren.

Zelfs de natuur van Amsterdam kan volgens De Zeeuw een obstakel zijn. Het komt vaak voor dat één kleine, beschermde vleermuis genoeg is om een ​​bouwproject maandenlang stil te leggen. «In de buurt van de plaats is er een klein meer. Eén zeldzame kikker in het water, laat staan ​​een zeer erotisch kikkercentrum, en je bent jaren verder.”

Uiteindelijk vindt De Zeeuw de plannen niet nutteloos, maar vindt hij de obstakels wel uitdagend.

Ontsnappingsstrategie

Zelfs als de plek rond is en de lokale natuur meewerkt, is geld nog steeds het grootste obstakel. De hamvraag: wie gaat het gebouw eigenlijk financieren?

Halsema heeft al aangegeven dat de bouw niet met gemeentegeld gefinancierd gaat worden, maar dat investeerders die kosten voor hun rekening zullen moeten nemen. Deze investeerders springen er niet zomaar in: ze willen zeker zijn van hun winst en vragen om een ​​‘exitstrategie’. Het rapport stelt dat financiële spelers belang hechten aan een “flexibel gebouw”.

Als het erotische centrum uiteindelijk faalt, kan het gebouw eenvoudig worden omgebouwd tot bijvoorbeeld hotelkamers. Uit het rapport: “Door het gebouw flexibel te maken wordt het risico op een business case iets verkleind.”

Vanuit ondernemersoogpunt een logische redenering, maar een hotel druist in tegen de regelgeving van de gemeente en het huidige hotelverbod. Bovendien heeft een hotel juist een negatief neveneffect voor de stad: er is ruimte voor nog meer toeristen in Amsterdam.

voldoende voorbereiding

Bij een succesvolle opening zijn het de sekswerkers die het geld moeten terugvorderen voor de investeerders. Zij zullen voornamelijk via kameroperatoren werken. Pim van Burk, belanghebbende met 24 kamers op de Wallen, sprak tijdens de marktconsultatie met de gemeente over het centrum. “Ik ben er niet op tegen als dat leidt tot veel meer werkplekken naast de Wallen.”

Dat betekent niet dat Van Burk direct zal ingrijpen. “Om een ​​erotisch centrum succesvol te laten zijn, moet je ervoor zorgen dat de sekswerkerswereld goed functioneert. Er is enige vooruitgang nodig om het aantrekkelijk te maken. Ook moeten we klanten voorzien van cafetaria’s, waar ze iets kunnen drinken of kunnen wachten tot iemand de kamer binnenkomt.”

Net als de gemeente, het rijk, de provincie, Prorail, omwonenden, ontwikkelaars en investeerders heeft ook de vervoerder garanties nodig. Dat het sekscentrum tot laat in de nacht open is bijvoorbeeld. En er is ruimte voor anderhalf miljoen bezoekers per jaar, ongeveer 4.000 per dag. Ook in het rapport van Halsema wordt gepleit voor een ‘winstgevende business case’.

Dit zijn geen mensen die naar de kunstwerken of galerieën in de binnenstad gaan, omdat zij volgens Van Burk over het algemeen geen klanten zijn van sekswerkers. Volgens de exploitant treft dit alle soorten klanten: van iemand die al zijn winst in de tweede week uitgeeft tot zakenmensen en groepen mannen die een vrijgezellenfeest vieren.

Dit soort klanten zullen, zeker in de verwachte aantallen, niet door veel omwonenden worden verwelkomd, voorspelt Van Burk. “Dit zijn de randvoorwaarden die nodig zijn, maar die een negatief effect kunnen hebben op de buurt. Je moet er eerlijk over zijn.”

Bijkomend risico voor exploitanten: zij zullen langetermijncontracten moeten afsluiten met de investeerder, waardoor de exploitant zelf in de kamers zal moeten investeren. Denk aan beveiliging, ontwerp, IT-systemen en beheer. Volgens Van Burk gaat het al snel om “honderdduizenden” euro’s. Dit is een grote financiële verplichting die exploitanten zullen moeten terugverdienen.

ramen sluiten

Gianni Cito, van Moke Architecten, heeft meerdere keren met de gemeente gesproken: hij maakte in 2020 de eerste tekening en was ook bij de marktconsultatie. Hij wil graag het erotische centrum ontwerpen: “Dit moet een icoon voor de stad worden.”

Als architect sta jij achteraan in de rij. Ten eerste moet de gemeente de kaders helder stellen: hoe groot moet het centrum zijn, wie worden de gebruikers en wat zijn de belangengroepen? Als Cito het gebouw ontwerpt, gaat hij in gesprek met gebruikers. “Sekswerkers moeten erbij, maar ook omwonenden hebben er iets over te zeggen.” De architect schuwt mogelijke weerstand niet. “De bredere belangengroep heeft voorrang: in dit geval zijn het sekswerkers.”

Nog een prangende vraag in het debat van donderdag: hoe wil de gemeente de ramen op de Wallen sluiten? Halsema had in een eerdere brief al aangekondigd dat een van de opties het terugkopen van het pand zou zijn, maar is er genoeg geld voor zo’n dure maatregel? Een voorbeeld: Vijftien jaar geleden ontving raamuitbater Charles Geerts 25 miljoen euro van de gemeente voor zijn 51 ramen.

Het is heel verre van dat. Aanbevolen wordt het debat donderdag voort te zetten. De aandacht zal zich dan richten op de enige partij in de coalitie die aarzelt: D66. Wethouder Elise Moeskops zei afgelopen vrijdag tegen AT5 dat er nog veel onzekerheid is. “In het proces waar we nu zijn, en daar moeten we eerlijk over zijn, is dat niet zo: we gaan het daar bouwen, dit is de plek.”

Over de auteurs: David Hielkema en Tim Wagemakers schrijven over de Amsterdamse politiek. Tips of opmerkingen? [email protected].