Opladen blijkt nog niet zo eenvoudig

De topping is heet. Door het aanbrengen van een extra laag op de bestaande bebouwing kunnen in 2030 tot 100.000 extra woningen ontstaan, vooral in de corporatiewoningen. Maar in de Zoetermeerse praktijk blijkt dat niet zo eenvoudig te zijn.

“Het eerste wat we hier zagen was het dak”, zegt Loulou de Bruijn in de lobby op de tweede verdieping van een woongebouw voor senioren in een buitenwijk van Zoetermeer. De Bruijn is projectontwikkelaar bij woningbouwvereniging Vidomes. Het komt uit op een zeer licht hellende hellingbaan die de bewoners vanuit de lift naar de entree van een nieuw gebouwde extra verdieping met vijf nieuwe appartementen leidt.

Hop

De oprit was niet gepland. Maar het dak waarop de extra verdieping was gebouwd bleek een andere hoogte te hebben dan verwacht. “Daarom moest de bouwer meer invullen en werd alles hoger opgetild”, legt De Bruijn uit. Vandaar de sprong in niveaus.

Deze last-minute improvisatie is wellicht een voorbeeld van het oplaadproces, de nieuwe truc van de voormalig minister van Binnenlandse Zaken (BZK) om het woningtekort weg te werken. Uit onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken van dit voorjaar bleek dat meer dan een derde van de gemeenten woningbouwgroei als een serieuze optie ziet om het woningtekort aan te pakken.

100.000

Vorig jaar concludeerde adviesbureau Stec namens dat ministerie zelfs dat het ‘realistische groeipotentieel’ in Nederland rond 2030 100.000 woningen bedraagt. Twee derde daarvan zou moeten worden toegewezen aan meergezinswoningen. Maar om daadwerkelijk meters te kunnen produceren, is standaardisatie noodzakelijk, zoals benadrukt in een brief aan de Tweede Kamer van 28 mei. Woningcorporaties moeten vooral op zoek gaan naar woongebouwen met standaardafmetingen en deze vervolgens uitrusten met standaard aanbouwmodules uit de industriële woningbouw.

te rebels

Maar de praktijk tot nu toe is te weerbarstig om een ​​standaardaanpak te hanteren. ‘Eigenlijk zouden we het appartementengebouw niet overbelasten; Wij zouden dit gebouw alleen maar ontgroeien’, zegt De Bruijn. Hij woont in het aangrenzende gebouw, volledig vervallen, dat dienst deed als verpleeghuis. De terughoudendheid om bij te vullen kwam voort uit angst voor vertragingen, zegt De Bruijn.

Vidomes pakt het aan in drie deelprojecten. Het eerste renovatieproject van het eerste gebouw is inmiddels afgerond. Project twee, de renovatie van het tweede gebouw, en het derde, de nieuwbouw van een woontoren, zijn in voorbereiding. Een complicerende factor was dat de drie projecten oorspronkelijk in één plan waren ondergebracht.

‘Allereerst wilde de gemeente afspraken maken over de aanpak van de leefomgeving van de drie deelprojecten. Maar de bewoners van het appartementencomplex wachtten al lang op de renovatie van hun appartement. Als we dat zouden toevoegen, kan er nog meer vertraging ontstaan ​​bij het aanvragen van de omgevingsvergunning”, zegt De Bruijn.

Kruimel arrangement

“Onze advocaat zei toen: met een kruimelovereenkomst kun je de omgevingsvergunning voor project één eenvoudig aanvragen”, legt De Bruijn uit. Het creëren van extra woningen door middel van renovatie en afwerking past binnen deze snelle en eenvoudige procedure voor afwijking van het bestemmingsplan. ‘Alleen de gemeente vond het heel spannend. Wij hebben ze ervan overtuigd dat het mogelijk is.” Omdat Vidomes in het eerste deelproject tien woningen bijvoegde (vijf bovengronds en vijf binnen), moest de corporatie vijf extra parkeerplaatsen voorzien.

Houten frame

Loulou de Bruijn kan het er niet mee eens zijn dat corporaties sneller kunnen bouwen met gestandaardiseerde modules, aangepast aan uniforme bouwafmetingen. “Mijn ervaring is dat een standaard houten frame het meest efficiënt en goedkoopste is”, zegt hij. ‘Maar je moet altijd zorgen voor de onderliggende voorzieningen. “Als je zo’n geprefabriceerde doos hebt, dan moet je het gewoon met die faciliteiten maken.”

Maar de grootste uitdaging is niet het bouwen van een nieuw huis. ‘Dit zijn vooral de vragen die eerst geanalyseerd moeten worden: voldoet het aan het bestemmingsplan, moet de leefomgeving worden aangepast en gaat dit kosten met zich meebrengen? Voor deelproject één dachten we: we doen het nog even en toen was het: we moeten er parkeerplaatsen bij.’

Uitdaging

Voor De Bruijn versnelt standaardisatie het voordeel van het complement niet. Ze ziet wel andere voordelen. Er zijn bijvoorbeeld geen funderings- of grondkosten. ‘Ik heb het onlangs berekend: het scheelt zo’n een kwart aan investeringskosten ten opzichte van nieuwbouw. Maar ook voor de projectontwikkelaar is het een uitdaging. Het is een extra, procedurele en gedetailleerde stap. Het is een echt raadsel.’

Lees het volledige verhaal over hoe je deze week headliner kunt zijn op BB14 (inloggen).