Nu is het de beurt aan de territoriale ontwikkelaars: Gebiedsontwikkeling.nu

De raamovereenkomst maakt het niet duidelijk: de vastgoeduitdaging in Nederland is en blijft belangrijk. Er moet meer ruimte komen voor woningen. Dit wordt onder meer bereikt door nieuwe gebieden aan te wijzen voor grootschalige woningbouw. Tegelijkertijd komen er naast huisvesting steeds meer maatschappelijke opgaven op gebiedsniveau samen en is de complexiteit van de opgaven niet afgenomen. Aandacht versus maatschappelijke behoefte aan tempo en implementatie staan ​​op gespannen voet met elkaar. Er is dus werk aan de winkel voor de territoriale ontwikkeling in Nederland!

Tussen contact en contract

De ambities van het kabinet en andere partners liggen in de regio. Dit stimuleert je om op regionaal niveau na te denken over de impact van de ontwikkeling van het gebied: wat voor soort stad wil je creëren, voor wie (demografie) en voor welke bedrijven (economie)? Hoe ga je om met de dilemma’s die zich in de omliggende steden en dorpen voordoen? De vraag die daarom steeds belangrijker wordt, is hoe de partijen dit zowel op regionaal als op gebiedsniveau kunnen implementeren, binnen een enigszins duurzaam en stabiel ontwikkelingsperspectief. Terwijl de maatschappelijke urgentie hoog is en een hoog tempo noodzakelijk is, zijn zorg en een goed proces minstens zo essentieel.

Lessen uit het verleden over succesvolle en mislukte publiek-private partnerschappen vertellen ons veel over de principes van wat werkt en wat niet. Eerdere samenwerkingsmodellen, waaronder die verzameld in het boek ‘Zo werkt territoriale ontwikkeling’ van Friso de Zeeuw, maken duidelijk welke elementen belangrijk zijn. De ingrediënten zijn onder meer geld, positie (grond) in het gebied en de inbreng van kennis en macht van verschillende partijen. Het beschrijven en categoriseren in modellen helpt, maar verklaart niet waarom de ene APP werkt en de andere niet.

Gesloten contracten

Wat succesvolle samenwerkingen ons wel vertellen is dat succes wellicht meer ligt in de ‘zachte’ middelen die de partijen samen opbouwen; Uiteindelijk blijft territoriale ontwikkeling een menselijke taak. Dit betekent dat je vanaf het begin relaties moet opbouwen, vertrouwen moet cultiveren en pas daarna de afspraken in een contract moet vastleggen. Tegelijkertijd wordt tijdens de reis het belang van volledige contractuele afspraken duidelijk. De doelstellingen en de verdeling van risico’s, verantwoordelijkheden en bevoegdheden moeten helder zijn. Bovendien moeten partijen een klap, zowel financieel als politiek, kunnen opvangen. Continuïteit in vertrouwen en dus open communicatie zijn sleutels tot succes.

Iedereen die al lang samenwerkt, beschouwt de ‘relationele kant’ van territoriale ontwikkeling als doorslaggevend. Maar in essentie gaat het partijen om het vinden van een passende balans tussen contractuele en relationele relaties, gegeven de inhoud van de opdracht.

Wanneer we lessen uit het verleden toepassen op het heden, wordt duidelijk dat gebiedsontwikkelingssamenwerking door afhankelijkheden op schaalniveaus complexer wordt. Gezien de omvang, de betrokken belangen en de benodigde investeringen op alle terreinen komt het kabinet nadrukkelijker aan tafel met als doel de lokale uitvoeringskracht te vergroten. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) wil een evaluatiekader creëren voor overheidsbetrokkenheid bij grootschalige territoriale ontwikkeling. Maar staat het willen kiezen tussen een reeks smaken niet haaks op alle kenmerken en dynamieken die elke ontwikkeling in een gebied uniek en uniek maken?

Stapsgewijze aanpak van de overheid

Het kabinet voorziet in ieder geval een grotere betrokkenheid die verder gaat seconde een financiële functie zoals het geven van een stimulans voor woningbouw. Dit impliceert een explicietere rol van de rijksoverheid, breder in termen van instrumenten en bestuursafspraken die worden gesloten. Het lijkt echter nog steeds een raadsel wat het beste ontworpen kan worden, omdat wat nodig is per gebied verschilt en sterk kan verschillen. Een zorgvuldig onderscheid dat gemaakt kan worden is een gradueel repertoire, waarbij de overheid zich beperkt tot Huisvestingsakkoordafspraken en monitoring op het laagste niveau. Daarna volgt een rol waarin een tijdelijke extra impuls of, aan de top van de echelons, zelfs een structurele, langetermijn- en risiconemende medeverantwoordelijkheid noodzakelijk is, omdat de taken van interregionaal belang zijn of er sprake is van aanzienlijke infrastructuurinvesteringen in de loop van de tijd. een lange term.

SKG hoopt de komende jaren samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de deelnemers dieper op dit onderwerp in te gaan en zo nieuwe verenigingen en partijen handelingsperspectief te bieden op het gebied van de financiering van grote territoriale ontwikkelingen. De in Breda gevestigde deelnemersraad heeft hierin stappen gezet door de ontwikkelingspraktijken van het gebied daar te bespreken. Wat hebben de Bredase partijen nodig om op bepaalde terreinen te versnellen en rekening te houden met de langetermijnperspectieven voor de regio?

Lessen uit Breda

Egon van Ineveld van de gemeente Breda, directeur van het ontwikkelingsprogramma Centrum-Oost, benadrukt dat de binnenstad van Breda flink verdicht zal worden. In het centrum zal het aantal inwoners tussen nu en 2040 naar verwachting verdubbelen. Deze verdichting gebeurt niet gefaseerd, omdat alle gebiedsontwikkelingen en projecten ‘tegelijkertijd gaande zijn’. De groeiambitie is wellicht niet verrassend gezien de verbindende positie die Breda in de regio heeft, waardoor de stad gemakkelijk mensen van elders in Brabant kan huisvesten. Hiermee anticipeert de gemeente op ontwikkelingen buiten de eigen invloedssfeer, maar baseert zij haar groei ook op de autonome ontwikkeling van de stad.

Wonen is daarbij een essentiële opgave, maar vraagt ​​ook om een ​​gezonde leefomgeving, bereikbaarheid en voorzieningen. En dat vraagt ​​weer om grootschalige investeringen in de openbare ruimte en voorzieningen, passend en versterkend voor de identiteit van de stad. Als het om het ‘hoe’ gaat, valt op dat de gemeente soms een territoriale positie heeft, soms niet, en soms heel klein. Daarom kijkt Breda altijd vanuit een andere rol naar de relatie met particuliere grondeigenaren: de ene keer faciliterender, de andere keer actiever, en alles daartussenin.
In het geval van Centrum-Oost wordt samengewerkt met de particuliere bedrijven Synchroon en Heijmans, die eveneens grond in het gebied hebben. Er is een alliantie gevormd tussen de gemeente, Synchroon, Heijmans, AT Capital/3W, Alwel en WonenBreburg. De vorm van publiek-private samenwerking is echter nog niet duidelijk gedefinieerd. “Alles gaat nog door”, zegt Synchroon-directeur Tobias Verhoeven. Er blijkt echter grote waarde te zitten aan het begin van een dergelijk proces, wanneer partijen verder kunnen kijken dan hun eigen belangen en kunnen afwegen wat goede en weloverwogen opties zijn voor een gebied.

Vertrouwen van andere autoriteiten

Ook de overheid is tot nu toe behulpzaam gebleken. Vooral financiële middelen helpen de transitie naar mobiliteit te realiseren. Zo bleek een ondergrondse parkeergarage een sleutelproject om het Chassékwartier in de binnenstad te verdichten en bereikbaar te maken. Ook Breda ziet een andere sfeer van overheidsbemoeienis met stedelijke ontwikkeling ontstaan, die verder gaat dan ‘een zak geld en we zien elkaar wel weer als je verantwoording aflegt’. De gemeente is blij met deze houding van het kabinet. Ook komt het de publiek-publieke samenwerking ten goede, bijvoorbeeld tussen het waterschap en de gemeente. Vertrouwen tussen ‘co-overheden’ draagt ​​ook bij aan ‘marktvertrouwen’.

Patrick van ‘t Loo brengt de opgedane kennis in zijn rol als directeur van het ontwikkelingsprogramma van het gebied ‘t Zoet, dat zijn naam dankt aan de oude suikerfabriek uit 1872. Om dit te implementeren op dit NOVEX hoofdkantoor in Breda, door Asfar Wat hem betreft is sterk leiderschap van lokale, regionale en nationale overheden essentieel. De betrokkenheid van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zorgt voor focus op de ontwikkeling van het lokale gebied en leidt tot meer samenwerking tussen de betrokken departementen op landelijk niveau.

Er zullen altijd uitdagingen zijn: aan de ene kant wil je versnellen en aan de andere kant wil je de kwaliteit en het programma garanderen. En de uitvoering laat zien dat alomvattendheid niet hetzelfde is als de optelsom van wetgeving, ambities en politieke kaders. De implementatie ervan vergt veel overwegingen en keuzes onderweg. De les van Breda: zoek elkaar op.

slimme sprong

Belangrijkste conclusies over de bestuur Ontwikkelingsplannen voor het gebied in 2024 zijn nog niet beschikbaar. Er broeien nog steeds veel samenwerkingen met een nieuwe rol voor de overheid. In de woorden van Co Verdaas, hoogleraar aan de Technische Universiteit Delft: het beste wat we kunnen doen is ‘intelligent vooruitgaan’. Patrick ‘t Loo sluit de deelnemersraad af met de mededeling dat we allemaal omstanders zijn, “maar nu is het onze beurt.” De taak is groot, evenals de verantwoordelijkheid die we hebben om het goed te doen. Durf en nieuwe financieringsstructuren vanuit overheid en markt zijn nodig om steden klaar te maken voor de toekomst. Reden te meer om nieuwe samenwerkingen aan te gaan en kennis te delen. De komende jaren laten we elkaar zeker niet los: van ontwikkelaar tot investeerder, gemeente, waterschap, provincie, uitvoeringsorganisatie en overheid.