Ruim vijfhonderd huurders vechten met hun verhuurder over huurverhogingen

Chiel Pronk (69) kan dit niet genoeg benadrukken. Ondanks de onenigheid met de eigenaar, vastgoedbedrijf CBRE, is het “bijzonder prettig” wonen in het appartementencomplex boven winkelcentrum Keijzershof in Pijnacker. Bewoners letten op elkaar en de supermarkt ligt slechts twee trappen lager. “Het enige nadeel”, zegt hij, “is de sterke stijging van de huurprijzen.”

Toen de woningen elf jaar geleden werden opgeleverd, was de inmiddels gepensioneerde Pronk een van de eerste bewoners. Hij betaalde toen nog 990 euro per maand, maar vanaf volgende maand loopt dat waarschijnlijk op tot 1.385 euro. “Dan heb je het over een verschil van bijna 400 euro. Terwijl voor veel mensen hun pensioen de afgelopen tien jaar nauwelijks is gestegen.”

Vrijdag stonden Pronk en ruim vijfhonderd andere huurders voor de rechtbank in Rotterdam tegenover hun verhuurder. De huurdersgroep probeert via een kort geding te voorkomen dat vastgoedbeheerder CBRE IM de huur per 1 juli verhoogt.

De vraag is of de door de verhuurders gevraagde huurverhogingen rechtvaardig zijn volgens de wet. Kantonrechters hebben de afgelopen jaren in individuele zaken grote vastgoedbedrijven als Amvest, Bouwinvest, ASR en Vesteda berispt voor de huurcontracten die zij hanteerden. De Hoge Raad moet nu vaststellen of de huurders al die tijd te veel hebben betaald. Zolang er geen duidelijkheid is, willen Pronk en zijn medehuurders geen huurverhoging betalen.

“Er zijn veel mensen die financiële problemen hebben”, zegt Pronk. “Je ziet dat de huren explosief stijgen, terwijl de inkomens veel minder snel groeien. Verschillende mensen zijn hierdoor vreselijk overstuur. Geld voor vakantie of uitstapjes heeft hij niet meer. En terwijl de eigenaar zegt dat sociaal ondernemerschap van het grootste belang is. “Eigenlijk is het gewoon schandalig.”

Willekeurige eigenaar

Lange tijd bestond er geen maximale huurverhoging voor contracten in de vrije sector. In de huurcontracten was vastgelegd dat de huur jaarlijks zou stijgen volgens de consumentenprijsindex, wat op zichzelf niet ongebruikelijk was. Maar daarnaast kreeg de eigenaar de mogelijkheid om een ​​toeslag van maximaal 5 procent in rekening te brengen. Het bedrag zou door de eigenaar worden bepaald. Bijvoorbeeld vanwege onvoorzien onderhoud aan het pand, maar ook als compensatie voor ‘veranderende marktomstandigheden’.

De huren stijgen explosief, terwijl de inkomens achterblijven. Eigenlijk is het gewoon schandalig.

Dit type contract komt vooral veel voor in de particuliere huursector, waar tot een paar jaar geleden de huurprijs en de stijging ervan geen maximumlimiet kenden. Ook in de gereguleerde sociale huursector komen contracten voor, zij het in veel kleinere hoeveelheden. Volgens een ruwe schatting van Woonbond zijn er circa 500.000 huurcontracten met de voorziening die verhuurders een variabele opslag geeft.

Veel huurders voelen zich onderworpen aan de willekeur van hun verhuurder. Op voorhand was niet duidelijk wat de jaarlijkse huurverhoging zou zijn en achteraf gaven verhuurders vaak niet aan wat de reden voor de procentuele verhoging was. “Voor jou kan het 3 procent zijn, voor iemand anders 5 procent. Je weet nooit wat je krijgt”, zegt Pronk.

En dit is in strijd met de Europese regels voor consumentenbescherming, zoals regionale rechtbanken al in verschillende individuele zaken hebben beslist. Volgens deze regels moet iedere bakker duidelijkheid hebben over de prijzen van een zak krentenbroodjes, om precies te weten wat hij moet betalen aan de kassa. Dit geldt ook voor huiseigenaren: de huurprijs moet in duidelijke en beknopte taal in contracten worden opgenomen. In de praktijk gebeurde dit niet altijd. Huurders kregen zonder duidelijke uitleg te maken met een extra huurtoeslag van maximaal 5 procent op jaarbasis.

Het oordeel van Bouwinvest

Terwijl sommige huurders verweer voerden bij de kantonrechter, stopten anderen met het betalen van de huurverhoging. Dit geldt ook voor een echtpaar dat in 2005 voor 865 euro een woning huurde bij Bouwinvest, maar in 2023 na diverse huurverhogingen 1.535 euro per maand moest betalen. Het echtpaar kreeg een huurachterstand en Bouwinvest probeerde vorig jaar toestemming te krijgen van de rechter om het echtpaar uit het huis te zetten.

In plaats daarvan oordeelde de regionale rechtbank in het voordeel van de huurders. Volgens de rechter had Bouwinvest onvoldoende duidelijk gemaakt waar het jaarlijkse opslagpercentage precies voor nodig was en waarom het maximum van 5 procent gerechtvaardigd was. De clausule in het contract die de huurverhoging regelde, werd ongeldig verklaard. De maandhuur werd vastgesteld op 865 euro; de initiële huurprijs op de eerste dag van het contract. Daarnaast moest Bouwinvest in de toekomst de te veel betaalde huur aan de huurders verrekenen.

De uitspraak werd sterk beïnvloed door grote woningverhuurbedrijven. Huurders die zich in een vergelijkbare situatie bevinden als het echtpaar in de Bouwinvest-zaak, kunnen de huurverhoging aanvechten en bovendien te veel betaalde huur vorderen. Dat de rechtbank de gehele huurverhogingsclausule heeft geschrapt, is volgens de eigenaren te extreem. Voor hen staat de inzet hoog: ze krijgen honderden euro’s minder huur per huurder en bovendien moeten ze vrezen de teveel ontvangen huur terug te moeten geven.

De eigenaren zien de urgentie van de zaak niet omdat het om ‘kleine bedragen’ gaat

IVBN, de brancheorganisatie van grote vastgoedbeleggers, berekende wat de gevolgen zouden zijn als de Hoge Raad uitspraken van lagere rechters zou volgen. In dit ‘worst case scenario’, zegt IVBN-directeur Judith Norbart, zou het de sector in totaal 6,4 miljard euro kosten. Geld dat volgens beleggers hard nodig is om nieuwe woningen te bouwen en bestaande woningen duurzamer te maken.

In de ogen van Pronk is het de huur die hij en zijn medehuurders al die jaren te veel hebben betaald. Als lid van het huurdersplatform dat het kort geding heeft gestart, verzet hij zich er al enige tijd tegen. “Eigenlijk gebeurt dit al zolang ik hier woon. In 2022 sturen wij met het huurdersplatform een ​​brief naar de vastgoedbeheerder. De reactie die we kregen was, in mijn woorden: jammer, het is marktwerking.”

De forse huurstijging heeft Pronk meerdere keren doen overwegen om te verhuizen. “Het is heel vreemd. Ik heb er al meerdere keren over nagedacht: het is een gekkenhuis, ik ga op zoek naar iets anders. Maar de locatie is altijd minder. Dan moet je voor een paar honderd euro verhuizen naar een huis dat je zoals veel minder Tot nu toe is de beslissing “Het is altijd in het voordeel van dit huis geweest.”

Rechtbank

De rechter in eerste aanleg in Rotterdam stelde vrijdag de vraag: kunnen huurders de huurverhoging naast zich neerleggen totdat de Hoge Raad arriveert?

De eerste twee rijen van de volle rechtszaal zijn grotendeels gevuld met advocaten en andere raadslieden. Op de achtergrond staan ​​enkele van de 540 huurders die gezamenlijk de zaak aanspannen. Anderen volgen de zaak via een videoverbinding.

De advocaat van vastgoedeigenaar CBRE vraagt ​​zich af of er sprake is van een dringend belang voor de huurdersgroep. Het gaat om bedragen van “enkele tientallen euro’s” en de huurders wisten al langer dat er een verhoging aan zat te komen. Bovendien betaalt volgens de advocaat jaarlijks één op de drie huurders in de groep de huurverhoging al. “Het is verhuurders niet duidelijk waarom deze huurders niet konden wachten tot deze zaak zich verder ontwikkelde.”

Verhuurders zouden voor een groot probleem komen te staan ​​als de huurverhogingen zouden worden geblokkeerd. Er kan een sneeuwbaleffect optreden: straks wil geen enkele huurder meer een huurverhoging betalen totdat de Hoge Raad een definitieve uitspraak doet. Bovendien zijn de incasso-opdrachten voor de maand juli al bij de banken ingediend. De advocaat zegt te vrezen voor een ‘administratieve nachtmerrie’.

“Dat mag het probleem van de huurders niet zijn”, reageert hun advocaat. Volgens hem blijven steeds meer huurders achter door eerdere huurverhogingen. “En daarbovenop is er nog de huurverhoging. “Veel huurders kunnen het niet verdragen en hebben financiële problemen.”

De onderzoeksrechter willigt het verzoek om vóór 1 juli uitspraak te doen niet in, maar wil wel twee weken de tijd om een ​​beslissing te nemen.

Aan het eind van de sessie vraagt ​​een man achterin de zaal om het woord. Chris Karsdorp spreekt namens het huurdersplatform en spreekt de rechter toe. “Ik hoor veel juridische termen, maar ik mis het verhaal van de mensen die hier zitten.” Ondanks de 540 huurders die de zaak hebben voorgelegd, zegt de rechter geen specifieke verhalen te kennen. Volgens Karsdorp komt dit doordat mensen zich schamen. “Ze zwijgen over hun problemen. In plaats van naar hun manager te gaan, eten ze alleen maar chocoladestukjes.” Volgens hem is het ook niet eenvoudig om op de krappe vastgoedmarkt vervangende woningen te vinden. “Goedkopere huurwoningen? Die zijn er helemaal niet.”

Delen





E-mail de redacteur