De vraag naar huurwoningen neemt toe door…

De hypotheekrente is de afgelopen twee jaar sterk gestegen als gevolg van renteverhogingen door de ECB, waardoor de maandlasten voor nieuwe huizenkopers zijn gestegen. In Nederland zijn deze kosten opgelopen naar gemiddeld 2.386 euro in Amsterdam in 2023 en naar gemiddeld 1.684 euro in Rotterdam, waardoor het kopen van een huis voor veel starters onbereikbaar is. Ondanks een verwachte lichte daling van de hypotheekrente is het onwaarschijnlijk dat de kosten zullen dalen als gevolg van het huidige woningtekort, waardoor de huizenprijzen in Nederland volgens CBRE de komende drie jaar met 5,1% zullen stijgen, terwijl het gemiddelde in Europa zal naar verwachting met 2,7% stijgen.

De stroom is geblokkeerd

Volgens CBRE zorgt de relatieve stijging van de kosten voor het kopen van een woning in heel Europa voor een verschuiving van de woningvraag richting de huurmarkt. In de meeste Europese steden is, nu de hypotheekrente stijgt, huren nu goedkoper dan het kopen van een vergelijkbare woning. Nieuwe belastingmaatregelen in Nederland maken het voor grote beleggers echter minder aantrekkelijk om in huurwoningen te investeren, maar juist de vraag neemt toe omdat koopwoningen buiten bereik raken.

“Dit betekent niet zozeer dat koophuishoudens verhuizen naar een huurwoning, maar eerder dat mensen langer in een huurwoning blijven wonen of moeten blijven wonen. Daardoor stagneert ook de doorstroming op de huurmarkt”, zegt Frank Verwoerd, hoofd onderzoek bij vastgoedadviesbureau CBRE.

Betaalbaar huurrecht

Dit woningtekort zal in Nederland niet afnemen vanwege de desastreuze gevolgen van het nieuwe belastingplan van staatssecretaris Van Rij om de renteaftrek tot € 1 miljoen aan winstbelasting af te schaffen, zegt CBRE. “De Wet Betaalbare Huur van aftredend minister De Jonge, die deze week in de Eerste Kamer wordt gepresenteerd, zal de komende jaren ook voor een flinke daling van het beschikbare huuraanbod zorgen en daardoor de situatie op de huurmarkt verslechteren.”

CBRE-gegevens laten zien dat landen met weinig of geen regulering op de vastgoedmarkt een sterke stijging van de woninginvesteringen ervaren, terwijl deze landen tegelijkertijd ook een beperkte groei van de huurprijzen laten zien. Juist deze investeringen zijn volgens CBRE hard nodig om een ​​goed functionerende doorstroming naar de vastgoedmarkt mogelijk te maken.

Catalonië ons voorgebergte?

Tegelijkertijd wordt in veel Europese lidstaten intensief gedebatteerd over de invoering van huurprijsregulering, met als doel de huurwoningmarkt betaalbaarder te houden. Verwoerd: “We zien dat het beschikbare aanbod aan huurwoningen zowel in Catalonië als in Nederland afneemt. Beleggers trekken zich terug uit de woningbeleggingsmarkt, terwijl de vraag naar dit soort woningen blijft toenemen als gevolg van de regelgeving op het gebied van de huurprijzen in beide landen. Naar onze mening wordt er te weinig aandacht besteed aan deze bijwerkingen.”

In Catalonië kiezen investeerders vaak voor tijdelijke contracten, omdat ze hierdoor de regelgeving kunnen omzeilen. Dit is gestegen van circa 15% van de contracten naar bijna 50% van de contracten. Dit komt huurders die zekerheid zoeken echter niet ten goede.

“Kortom: regulering kan op korte termijn bijdragen aan een betere betaalbaarheid van een deel van de bestaande huurwoningmarkt. Op de lange termijn leidt het juist tot een vermindering van de investeringen op de huurwoningmarkt, investeringen die nodig zijn om de balans op de huurwoningmarkt te herstellen. Bovendien garandeert regulering een lagere doorstroming en een verslechtering van het functioneren van de vastgoedmarkt als geheel en kan op de lange termijn de kloof tussen arm en rijk zelfs groter worden”, zegt Verwoerd.