Het ‘onafhankelijke’ onderzoek van Ortec Finance zegt niets over de miljarden van bedrijven

Een recent onderzoeksrapport naar de financiën van Utrechtse woningbouwverenigingen verhult hun vermogen. Het ‘rapport’ (een PowerPoint-presentatie) van adviesbureau Ortec Finance is geschreven in opdracht van de gemeente. Het werd betaald door de gemeente en de woningbouwverenigingen, ieder voor de helft. PvdA-Woningwethouder Dennis de Vries omschrijft het onderzoek als “onafhankelijk”. Aanleiding voor de oproep aan Ortec is de door de gemeente opgelegde totale stopzetting van de verkoop van sociale huurwoningen. Directe tegenvordering corporaties: 10,6 miljoen euro. Verantwoordelijk voor de gemeente Utrecht.

De verkoopstop en het onderzoeksrapport leidden op 8 februari tot een langdurig raadsdebat, dat voor Utrechters moeilijk te volgen was. De centrale vraag over het doel van woningcorporaties bleef urenlang taboe. De vraag is: zijn er woningbouwverenigingen voor de huisvesting van Utrechters met een klein budget of voor hun eigen financiële gezondheid en winstgevendheid?

De afgelopen jaren hebben Utrechtse woningbouwverenigingen ruim duizend sociale woningen verkocht voor honderden miljoenen euro’s. Het huidige bestuur van B&W wil een einde maken aan deze liquidatie. Omdat betaalbare huurwoningen hard nodig zijn. In het machtsspel dat tussen het PvdA-raadslid en de directie van de corporaties is ontstaan, halen de corporaties alle mogelijke trucs uit.

Een hoog investeringspotentieel…

Iedere ambtenaar en raadslid in Utrecht die het Woningarchief de afgelopen tien jaar heeft gevolgd, weet dat de bedrijven extreem rijk zijn. Tot nu toe werd dit op het stadskantoor niet hardop gezegd. Het grootste bedrijf is Woonin, dat tot vorig jaar Mitros heette. Wie de tijd neemt om het jaarverslag van Woonin/Mitros te lezen, weet dat de onderneming begin 2023 een aandelenkapitaal had van € 4,4 miljard.

Uit een door De Nuk ontdekt officieel briefje blijkt nu dat de rijkdom van het grootste consortium van Utrecht op het stadskantoor werd besproken. Achter gesloten deuren. De gemeente was in 2019 al op de hoogte van de kolossale erfgoedsituatie. Het staat in een officieel document. Letterlijke tekst van de notitie: ‘Mitros heeft een hoog investeringspotentieel’. “Je kunt”, vervolgt de tekst, “maximaal 1,3 miljard lenen voor nieuwbouw.” Er is geen bedrijf dat dat kan doen. De vraag is nu hoe we deze investeringskracht in de gemeente Utrecht kunnen benutten.’

Deze nota is geschreven voor een overleg op 11 november 2019. Het toenmalige wethouder van Wonen Diepeveen (GroenLinks) deed niets met deze kennis. Woonin/Mitros had voor 1,3 miljard euro 5.200 sociale woningen kunnen bouwen.

Het “gebruik van inverterstroom” mislukte jaar na jaar bij Mitros. Al zeven jaar op rij voldoet de corporatie niet aan de zogenaamde prestatieafspraken met de gemeente.

‘The Hungry Caterpillar’ Woonin verhoogde zijn vermogen aanzienlijk. Uit alle cijfers, ook die van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, blijkt dat het aantal sociale huurwoningen in Mitros is afgenomen. De verkoop van huurwoningen aan beleggers en eigenaar-bewoners duurde jarenlang voort.

‘Moneyspeak’ van vermogensbeheerders: de ‘verkoopstagnatie’

Wie het laatst bekende jaarverslag van Woonin/Mitros aandachtig leest, stuit op een cocktail van vastgoedjargon en ‘geldtaal’. De corporatie is openhartig over de verkoop van sociale woningen. Onbeschaamd oprecht.

Citaat uit jaarverslag: ‘Elk jaar maken wij een nieuwe selectie woningen die geschikt zijn voor verkoop, de zogenaamde ‘verkoopvijver’. In 2022 kennen we aan 3.837 woningen een verkooplabel toe, voornamelijk oudere en minder rendabele woningen. Zodra de huurder het huurcontract opzegt, gaat het pand in verkoop. Dat doen we tegen marktconforme verkoopprijzen, dus zonder kortingen.’

Het management van Woonin/Mitros is tevreden over de werkwijze, omdat ‘vermogensbeheer en strategisch vastgoedbeheer’ ‘een grote hoeveelheid data en input opleveren vanuit verschillende disciplines in de organisatie’. En: “Dit markeert een nieuwe lijn aan de horizon voor de verdere ontwikkeling van vastgoed/vermogensbeheer.”

Een fout in de PowerPoint-presentatie

De komende maanden zullen wethouder Dennis de Vries en zijn ambtenaren onderhandelen over de eis van 10,6 miljoen euro van STUW, de Utrechtse ondernemersbelangenorganisatie.

In dit opzicht zal het adviesrapport van Ortec over de bedrijfswelvaart een belangrijke rol spelen. Het is een PowerPoint-presentatie van 21 pagina’s. Geen omslag of illustraties, 16 pagina’s met afbeeldingen en technische afkortingen. Op de omslag staat ‘beperkt’, een eufemisme van een adviseur voor ‘vertrouwelijk’.

Gemeentelijke bronnen melden aan De Nuk dat Ortec de gegevens van vier bedrijven heeft onderzocht: Woonin/Mitros, Portaal, Bo-Ex en Cazas. Dit laatste bedrijf heeft voornamelijk woningen in Leidsche Rijn en Vleuten/De Meern.

Op 1 februari ontvingen de raadsleden een ‘technische briefing’ vanuit de PowerPoint van Ortec op het stadhuis.

Daarin staat dat bedrijven maximaal 85 procent van hun vermogen met leningen kunnen financieren. Het is een regeling van de overheid. Simpel gezegd: u kunt maximaal 85 procent van de waarde van de woning als hypotheek hebben.

Onderzoekers van Ortec berekenden dat Utrechtse bedrijven 42 procent van hun vermogen financieren met leningen. Daarom zijn bedrijven erg gezond. Zij zouden miljarden meer kunnen inzetten om de Utrechtse woningcrisis op te lossen. De berekening die uitkomt op ’42 procent schuld’ is een fout van de accountants van Ortec.

Utrechtse bedrijven zijn zelfs gezonder dan Ortec beweert. De Nuk onderzocht de jaarverslagen van de vier bedrijven. Hieruit blijkt dat 29 procent van hun bezittingen vol schulden zit. Dit is een ‘gewogen gemiddelde’. Daarom verschilt het schuldpercentage afhankelijk van het bedrijf. De rijkste is… eigenlijk Woonin/Mitros. De schuld van de grootste corporatie van Utrecht bedraagt ​​slechts 17 procent.

Utrechters betalen drie keer

In de zakenwereld is niets gek genoeg om de winstgevendheid en de financiële positie te versterken. De gemeente Utrecht en de overheid staan ​​al garant voor de financiële situatie van bedrijven. Daarom kunnen bedrijven nooit failliet gaan. De toezichthouders van de Woningautoriteit en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw zijn daar heel duidelijk over. Bedrijven lijken nu extra geld te eisen bovenop deze garantie. De inwoners van Utrecht betalen 10,6 miljoen euro. Als de bedrijven hun zin krijgen.

Iedereen die onze serie over de woningcrisis in Utrecht heeft gelezen, weet dat corporaties de inwoners van Utrecht drie keer zoveel laten betalen voor huurwoningen in Utrecht. Ze hebben huurinkomsten, verkoopinkomsten en extra inkomsten uit de liberalisering van de woningbouw. Nu stellen ze een nieuwe inkomstenbron voor: een compensatie van miljoenen dollars van de gemeente ter vervanging van de inkomsten uit de verkoop.

Het blijft de vraag in hoeverre het onderzoek van adviesbureau Ortec Finance onafhankelijk is. De bedrijven betalen de helft van de kosten en de gemeente Utrecht de andere helft. In de zakenwereld geldt het motto: wie betaalt, beslist. Hebben bedrijven bijgedragen aan het rapport waarin hun rijkdom werd verborgen? Het is bekend dat Ortec Finance het Nederlandse bedrijfsleven als klant heeft. Het bedrijf factureert miljoenen.

Wethouder Gert Dijkstra (A Utrecht) vond het onderzoek van Ortec niet helder. ‘Ik had geen bewijs dat ‘Stop the Sale’ ernstige financiële problemen zou veroorzaken voor bedrijven. We hebben deze nieuwe informatie nu voor u beschikbaar. Dit roept nog meer vragen op dan we al hadden. Het lijkt erop dat informatie wordt verborgen in plaats van openbaar gemaakt.’

‘Dit is wat met klanten is afgesproken’

De Nuk belt het hoofd financiën van Ortec, Maarten van ‘t Hek. Op 1 februari lichtte hij zijn PowerPoint-sheets toe aan wethouder De Vries, raadsleden, hoofden van woningbouwverenigingen en ambtenaren. Na een kort telefonisch contact wil hij alleen nog maar per app of mail reageren.

Waarom heeft Ortec Finance de hoofdvraag niet gesteld of beantwoord? Zijn bedrijven er voor hun eigen financiële gezondheid of om mensen met een laag inkomen zoveel mogelijk huisvesting te bieden?

Maarten van ‘t Hek: “Deze vraag valt buiten de reikwijdte.” (was buiten de onderzoekstaak, dus de onderzoeker)

Wat is het bedrag in euro’s van de schuld van de Utrechtse corporaties?

“Dat staat niet in de bladen, omdat het op zich niet relevant is.”

Waarom heb je zo’n belangrijk figuur niet vermeld?

‘Voor individuele bedrijven hebben we geen resultaten laten zien. Dat is met klanten afgesproken.’

Nog een keer: Waarom heeft hij de belangrijkste vraag niet gesteld: over rijkdom en de rol van bedrijven?

‘Cees, we zijn in zo’n ruzie terechtgekomen. En daar ga ik me niet mee bezighouden.’

Heeft Ortec de taak om duidelijkheid te scheppen en duisternis te voorkomen?

Onbeantwoord

U beweert dat bedrijven 42 procent van hun eigendommen hebben geleend. Uit jaarlijkse openbare rapporten blijkt dat dit slechts 29 procent is. Hoe wordt dit verschil/fout verklaard?

Onbeantwoord.

Hij heeft een essentieel feit, de ‘eerlijkheid’ van bedrijven, niet opgenomen in zijn PowerPoint getiteld ‘Stop de verkoop, analyse van de politieke verkiezingen’. Waarom niet?

Ook op deze vraag geeft Ortec Finance geen antwoord.

De Nuk volgt het complexe vastgoeddossier van Utrecht al jaren. Later deze week publiceren wij in twee delen een interview met wethouder Huisvesting Dennis de Vries (PvdA). Kan hij de slimme vermogensbeheerders van bedrijven weerstaan? Waar zijn voorgangers twaalf jaar lang verloren.

Ook bereidt De Nuk een publicatie voor van journalisten Merel Buck en Jilles Mast. Zij werken voor het Platform Authentieke Journalistiek. Met een beroep op de Wet Open Overheid (WOO) kregen zij toegang tot duizenden gemeentelijke documenten die verband hielden met de Woningcrisis. En ik heb het onderzocht.